2022年最難的肯定是民營房企，而且多數(shù)民營房企還會一直難下去。

縱然金融十六條的出臺算是挽救房地產(chǎn)于瀕死，但主方向并未變化，并不是讓房企躺贏，而是讓房企別躺平，救助的重點是國企和頭部民營企業(yè)，通過保國企和保頭部促進房地產(chǎn)行業(yè)的整體穩(wěn)定，并推動房地產(chǎn)行業(yè)有序轉(zhuǎn)型。

很顯然，當下大部分民營房企面臨出局或被迫轉(zhuǎn)型:

難道中國的民營房企就只能在高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債，重資產(chǎn)風險的死和生之間不停循環(huán)嗎？

對于有著相對成熟的經(jīng)營管理能力的民營企業(yè)而言，或許轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，成為資產(chǎn)的打工仔，是一個值得深耕的方向。

好消息是，近日證監(jiān)會對資本市場支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關答記者問中支持不動產(chǎn)私募基金試點和將公募REITS拓展至商業(yè)不動產(chǎn)領域的表態(tài)為房地產(chǎn)企業(yè)解決沉淀資產(chǎn)的退出問題都提供了全新通道，而恢復房企上市活動則更有利于未來房企打造“輕重分離”的全新運營模式。

輕重分離的春天，可能快要來了。

萬物云空間科技服務股份有限公司

總營業(yè)額 142.4 億元，

商企和城市空間綜合服務 50.9 億元，

收入狀況

上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入142.4億元，同比增長38.2%，其中，社區(qū)空間居住消費服務收入79.9億元，占比56.1%，同比增長35.0%；商企和城市空間綜合服務收入50.9億元，占比35.8%，同比增長39.8%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，占比8.1%，同比增長56.2%。

毛利為21.27億元，同比增加16.4%。

運營方面

社區(qū)空間居住消費服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入約79.946億元，較去年同期實現(xiàn)同比增長約35.0%，占總收入比例56.1%。毛利較去年同期增長人民幣1.58億元至10.159億元。

項目覆蓋了全國30個省、直轄市、自治區(qū)及香港特別行政區(qū)，在全國均衡布局的同時進行高線級城市的聚焦，有66.176億元來自于高線級城市的收入，占住宅物業(yè)管理收入的91.0%。

商企和城市空間綜合服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入約50.931億元，較去年同期實現(xiàn)同比增長約39.8%，占總收入比例35.8%。毛利較去年同期增長至7.165億元。

其中，物業(yè)及設施管理服務收入約34.543億元，較去年同期實現(xiàn)同比增長約57.8%，占商企和城市空間綜合服務所得收入的67.8%；毛利約4.034億元，較去年同期實現(xiàn)同比增長約51.2%。

城市空間整合服務收入約2.726億元，較去年同期同比增長117.9%，占商企和城市空間綜合服務所得收入的5.4%；毛利增加至29.4百萬元。

開發(fā)商增值服務收入約13.662億元，較去年同期同比增長2.9%，占商企和城市空間綜合服務所得收入的26.8%。

集團商企和城市空間綜合服務規(guī)模不斷增加，截至期末，物業(yè)及設施管理服務的合約物業(yè)數(shù)量1,929個，同比新增265個；物業(yè)及設施管理服務合約年化飽和收入約114.59億元。

展望

2022年是萬物云的上市首年，展望下半年:

夯實品牌，全域發(fā)展。集團將繼續(xù)在萬科物業(yè)和萬物梁行兩大核心品牌的基礎上，繼續(xù)夯實品牌影響力，推動空間及客戶的多樣化發(fā)展，孵化更多新品牌以充實我們在居住消費服務、商企和城市空間綜合服務及AIoT及BPaaS解決方案服務三大業(yè)務線的品牌集群。

此外，還將繼續(xù)深耕存量市場，聚焦價值街道，提升蝶城區(qū)域濃度；將持續(xù)優(yōu)化蝶城模式，推動蝶城模式在更大范圍的試點，總結蝶城試點經(jīng)驗，形成并完善蝶城在全國范圍內(nèi)落地復制的流程；將完成更多標準蝶城的流程變革，實現(xiàn)房屋再裝修業(yè)務在更多標準蝶城的落地。

珠海萬達商業(yè)管理集團

總營業(yè)額 134.8 億元，

商管收入 50.8 億元，

在管面積:60.1 百萬平方米

收入狀況

2022年上半年，珠海萬達商管實現(xiàn)收入134.8億元，同比增加26.7%，凈利潤40.47億元，同比增加517.3%，而毛利達到了65.95億元，同比增加了46.1%，毛利率則達到了48.9%。

在管規(guī)模狀況

截止至2022年6月30日，珠海萬達商管共管理全國425個商業(yè)廣場，在管建筑面積約60.1百萬平方米。

從2019年12月31日至2022年6月30日，珠海萬達商管的在管商業(yè)廣場數(shù)量由323個增加至425個，其中獨立第三方商業(yè)廣場的數(shù)量由71個增加至 140個，占比則從22.0%增加至32.9%。

截至2022年6月30日，珠海萬達商管有196個儲備項目，包括175個獨立第三方項目。

運營方面

珠海萬達商管按照運營服務可分為:商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務以及增值服務等三部分。

服務模式主要分為:委托管理模式以及租賃運營模式。

截止至2022年6月30日，珠海萬達商管管理的425個商業(yè)廣場中，285個由萬達集團擁有，而其余140個商業(yè)廣場由獨立第三方擁有。

珠海萬達商管已建立全國性的業(yè)務布局，截止至2022年6月30日，425個商業(yè)廣場提供服務，項目遍布中國216個城市。

按地理區(qū)域劃分，管理的商業(yè)廣場較多位于東區(qū)，2022年上半年收入占整體收入的29.7%。按城市等級劃分，三、四線城市占比比較大，2022年上半年，三、四線城市占整體收入的56%。

華潤萬象生活有限公司

營業(yè)收入 52.78 億元，

商管板塊收入 19.24 億元，

在管面積:2.61 億平方米

收入狀況

報告期間內(nèi)，華潤萬象生活總收入同比增長31.5%至52.78億元。其中，物業(yè)管理版塊為33.54億元，年增長40.2%；商業(yè)寫字樓運營版塊為19.24億元，年增長18.5%。

核心凈利潤大幅增長33.5%至10.40億元。

報告期間內(nèi)，住宅物業(yè)管理服務毛利率為21.0%，較去年同期增長3.1個百分點，主要得益于有效的成本控制及經(jīng)營效率的提升；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務毛利率為50.3%，較去年同期下降2.9個百分點，該板塊毛利率同比下降主要受本集團在管的商業(yè)項目租金減免影響，商業(yè)運營管理服務收入下降所致。

在管規(guī)模狀況

報告期間內(nèi)，集團為72個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務，總建筑面積達到7.9百萬平方米，其中絕大部分購物中心由集團同時提供物業(yè)管理服務。此外，報告期內(nèi)，集團有兩個已開業(yè)購物中心分租項目。

集團為24個寫字樓提供商業(yè)運營服務，總建筑面積為1.6百萬平方米；為128個寫字樓提供物業(yè)管理服務，總建筑面積為8.7百萬平方米。

運營方面

物管業(yè)務方面，收入同比增長40.2%至33.54億元，版塊毛利率同比提升3.1個百分點至21.0%。期內(nèi)，集團物管版塊采取聚焦戰(zhàn)略，加速轉(zhuǎn)型“城市空間運營服務商”。

商管業(yè)務方面，報告期間內(nèi)，商管收入逆市增長，毛利率企穩(wěn)，輕資產(chǎn)商業(yè)模式抗風險能力凸顯。商管業(yè)務板塊收入同比提升18.5%至19.24億元，受收入減少對毛利率的直接影響，板塊毛利率同比下降2.9個百分點至50.3%

購物中心方面，集團上半年購物中心的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入為11.73億元，同比增長25.7%，占總收入的22.2%。

上半年，6座新購物中心高品質(zhì)開業(yè)，有力提振市場消費信心，帶動城市經(jīng)濟發(fā)展:期內(nèi)新開3個重奢項目，除國際品牌外平均開業(yè)率達95%，

新開非重奢項目3個，平均開業(yè)率達99%

寫字樓的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務，集團來自寫字樓的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入為7.513億元，較去年同期增長8.9%，占總收入14.3%。

報告期間內(nèi)，寫字樓物業(yè)在管項目達128個，為24個項目提供商業(yè)運營管理服務，總建筑面積為8.7百萬平方米。

展望

物業(yè)管理繼續(xù)全域全業(yè)態(tài)布局，商業(yè)運營服務聚焦中高端賽道，積極拓展優(yōu)質(zhì)第三方項目，擴大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應。

卓越商企服務集團有限公司

營業(yè)收入 18.6 億元

商務物業(yè)收入 10.6 億元

在管面積:50.08 百萬平方米

收入狀況

報告期間內(nèi)，卓越商企服務收入18.6億元，同比增長13%；其中，核心主業(yè)商務不動產(chǎn)管理達57%；增值服務占比達25.5%，住宅物業(yè)占比10.9%，公共物業(yè)占比5.0%，其他服務占比1.6%。

報告期間內(nèi)，卓越商企服務的綜合毛利率維持良好水平。卓越商企服務毛利潤為5.3億元，毛利率為28.4%。

在管規(guī)模狀況

報告期間內(nèi)，卓越商企總合約物業(yè)面積6894萬平方米，同比增長35.1%；總在管物業(yè)面積5008萬平方米，同比增長42.3%，在管項目數(shù)量為530個。

卓越商企服務業(yè)務布局2個國家，15個省份、在43個一線及區(qū)域重點城市擁有530個管理項目。

運營方面

基礎物業(yè)管理服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入為人民幣13.58億元，較去年同期增加7.03%。

其中，分為了商務物業(yè)、公共及工業(yè)物業(yè)以及住宅物業(yè)三個部分。按照收入計算，商務物業(yè)占基礎物業(yè)管理服務中的78.1%。

報告期間內(nèi)，卓越商企地理分布已經(jīng)從深圳擴展至中國65座城市。大多分布在中國經(jīng)濟最發(fā)達的大灣區(qū)、長三角和區(qū)域性重點城市。其中，按收入計算，大灣區(qū)部分占基礎物業(yè)管理服務中的51.3%。

展望

卓越商企服務除了看重三大主營業(yè)務擴張帶來的穩(wěn)定增長，也非常重視三大延伸業(yè)務建立的差異化競爭壁壘。公司想通過這套組織組合拳，多模塊并駕齊驅(qū)，全方位來聚焦增長，用多元業(yè)務發(fā)展策略來度過接下來的市場寒冬。

“投前積極審視、優(yōu)化布局、孵化賽道 ；投后聚焦業(yè)績變現(xiàn)、深化業(yè)務流程、強化人才內(nèi)部流動，強調(diào)人力模型塑造。”卓越商企服務指出，下半年將重點聚焦四位一體核心共建，注重人才戰(zhàn)略、組織布局、數(shù)字創(chuàng)新、激勵重置，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，致力于成為中國領先的商務不動產(chǎn)服務運營商。

龍湖智創(chuàng)生活有限公司

總營業(yè)收入 40.6 億元

商管收入 10.3 億元

在管面積:2.74 億平方米

注:截止2022年4月30日

收入狀況

根據(jù)7月7日更新的招股說明書顯示，截止2022年4月30日，22年前四月錄得收入40.6億元；毛利也增長至11.07億元；毛利率為27.2%。

其中，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務占總收入的74.5%為30.29億元，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務占總收入的25.5%為10.35億元。

8月26日，龍湖2022業(yè)績中期報告顯示，龍湖智創(chuàng)生活報告期內(nèi)實現(xiàn)全口徑收入約63億元，同比增長26%，綜合毛利率約29%。

在管規(guī)模狀況

截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務在管面積約2.74億平方米。其中，龍湖智創(chuàng)生活旗下住宅及其他非商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為2.47億平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為26.8百萬平方米。

此外，商業(yè)運營方面，在管商場62座。

8月26日，龍湖2022業(yè)績中期報告顯示，龍湖智創(chuàng)生活在管面積約2.8億平方米，商業(yè)運營在管面積約620萬平方米，購物中心商業(yè)運營在管項目65個，合約項目135個。

運營方面

收入主要分為住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務兩部分。住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務占總收入的74.5%為30.29億元，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務占總收入的25.5%為10.35億元。

區(qū)域方面，收入貢獻來自西部區(qū)域的物業(yè)組合，占2022年前四月總收入的34.2%。

城市級別劃分方面，收入主要來自具有較強購買力兼相對密集人口的一線及二線城市。

住宅社區(qū)管理及服務方面，主要包括，物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。

商業(yè)物業(yè)運營和管理服務方面，截至2022年4月30日，在全國13個城市運營62個購物中心項目，提供商業(yè)運營服務的總建筑面積達6.0百萬平方米。

截至2022年4月30日，集團向64個購物中心提供物業(yè)管理服務，在管面積達9.7百萬平方米。

寶龍商業(yè)管理控股有限公司

總營業(yè)額 12.7 億元，

商業(yè)運營收入 10.2 億元，

在營商業(yè)面積:10.2 百萬平方米

收入狀況

報告期內(nèi)，寶龍商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入12.66億元，同比增長8.2%；毛利潤為4.3億元，同比增長12.3%，毛利率同比增長1.2百分點至34%；歸母凈利潤2.4億元，同比增長18.2%。

規(guī)模狀況

報告期間內(nèi)，寶龍商業(yè)在管商業(yè)面積約為10.23百萬平方米，較2021年同期約8.8百萬平方米增加約1.4百萬平方米。在管物業(yè)面積約為18.29百萬平方米。

運營方面

寶龍商業(yè)的商業(yè)運營服務版塊錄得收入約為10.245億元，占整體收入的80.9%；住宅物業(yè)管理版塊錄得收入約為2.42億元，占整體收入的19.1%。

商管業(yè)務方面，寶龍商業(yè)來自商業(yè)運營及管理服務的收入約為854.4百萬元，同比增加約21.4%，占集團總收入約67.5%。集團商業(yè)物業(yè)已開業(yè)建筑面積約為10.2百萬平方米，同比增加約15.9%。

報告期間內(nèi)，購物中心銷售額同店同比下降4%，客流同店同比下降12%。

已開業(yè)項目數(shù)量91個，整體出租率為93.4%。

寶龍商業(yè)已開業(yè)項目:

住宅物業(yè)方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入2.418億元，同比增加6.1%。

展望

展望2022年下半年，集團將繼續(xù)以「精服務、提坪效、樹標桿」為導向，進一步激發(fā)商業(yè)活力，從而提升消費者體驗，為品牌持續(xù)賦能，打造更多的行業(yè)標桿，構建一個更多元的「寶龍商業(yè)生態(tài)圈」。

下半年計劃的開業(yè)項目預計有9個，其中今年重點打造的廈門同安寶龍廣場也將在2022年下半年開業(yè)。除此之外，集團將繼續(xù)加強商業(yè)輕資產(chǎn)項目拓展力度，擴展更多靈活的合作模式。

星盛商業(yè)管理股份有限公司

總營業(yè)額 2.59 億元，

商業(yè)運營收入 2.59 億元，

已開業(yè)建筑面積:1.9 百萬平方米

收入狀況

報告期間內(nèi)，星盛商業(yè)收入約為2.59億元，同比增長約0.8%；毛利潤約為1.50億元，同比增長約2.6%；毛利率上升至約57.7%；期內(nèi)利潤為94.4百萬元，同比增長約14.4%。

規(guī)模狀況

報告期間內(nèi)，星盛商業(yè)向92個商用物業(yè)項目提供服務，覆蓋中國29個城市，總合約建筑面積約4.2百萬平方米當中約65.3%由獨立第三方開發(fā)或擁有。其中，有25個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為1.9百萬平方米。

運營方面

從區(qū)域分布來看，星盛商業(yè)擁有顯著的大灣區(qū)優(yōu)勢。其在大灣區(qū)擁有59個物業(yè)合計167.1萬平方米。而深圳作為星盛商業(yè)的大本營，擁有22個項目合計84.5萬平方米，期內(nèi)錄得收入1.95億元，占總收入75%。

集團擁有的品牌體系，主要包括城市型購物中心「COCO Park」、區(qū)域型購物中心「COCO City」及「iCO」(以購物中心五公里范圍內(nèi)的消費者為目標)、社區(qū)型購物中心「COCO Garden」(以購物中心一至三公里范圍內(nèi)的消費者為目標)及其高檔家居布置購物中心「第三空間」。

報告期內(nèi)，星盛商業(yè)有25個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)。

2022年上半年星盛商業(yè)已開業(yè)的購物中心平均出租率下降至92.3%。

2022年上半年，疫情在全國范圍內(nèi)呈不斷反覆發(fā)展態(tài)勢，導致全國多地購物中心開業(yè)深受影響。然而，2022年5月1日和7月30日，恩施星河COCO City和嘉興星河COCO City相繼開業(yè)。

展望

2022年，星盛商業(yè)集團提出“以省保定，以定促穩(wěn)，穩(wěn)中求進”的十二字工作方針，強調(diào)品質(zhì)和效率的雙重提升，穩(wěn)中求進，以實現(xiàn)集團的可持續(xù)健康發(fā)展。在十二字工作方針的指導下，星盛商業(yè)提出了清晰的經(jīng)營目標:

• 在拓展規(guī)模和項目開業(yè)方面，預計在2022年完成不低于70萬㎡的新拓合約面積，并實現(xiàn)不少于8個項目的開業(yè)；

• 在運營管理方面， 2022年目標出租率不低于95%；

• 同時，將繼續(xù)保持創(chuàng)新活力，通過場景創(chuàng)新、社區(qū)商業(yè)探索、合作模式創(chuàng)新等多種創(chuàng)新形式，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

中駿商管智慧服務控股有限公司

經(jīng)營收入 6.0 億元

商管板塊收入 2.0 億元

在管商業(yè)物業(yè)建筑面積:160萬平方米

收入狀況

報告期間內(nèi)，中駿商管2022年上半年實現(xiàn)收入6.05億元，毛利2.52億元。整體毛利率41.6%，其中，商業(yè)物業(yè)管理及運營服務分部的毛利率減少至45.2%。

在管規(guī)模狀況

報告期間內(nèi)，中駿商管分別擁有264個及156個簽約及在管項目，總簽約建筑面積約為4,860萬平方米及總在管建筑面積約為2,400萬平方米。

其中，住宅物業(yè)管理服務方面，在管建筑面積約2,240萬平方米，同比增長約27.3%；商業(yè)物業(yè)管理及運營服務方面，在管建筑面積約160萬平方米，同比大幅增長約50.5%。

運營方面

管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)收入2.032億元，同比減少27.6%；毛利為0.92億元，毛利率為45.2%。

在管建筑面積約160萬平方米，同比大幅增長約50.5%；在管項目16個，同比增加4個；簽約建筑面積約600萬平方米，同比增長約23.7%。

住宅物業(yè)管理服務方面，報告期間內(nèi)，實現(xiàn)總收入約為4.015億元，同比增長約34.6%。在管建筑面積約2,240萬平方米，同比增長約27.3%；在管項目140個，同比增加27個；簽約建筑面積約4,250萬平方米，同比增長約15.0%。

展望

商業(yè)物業(yè)管理方面，受到中駿集團最近逐漸減少購買土地的影響，集團于報告期間內(nèi)的開業(yè)前管理服務收入大幅減少。有鑒于此，中駿商管將會減低對中駿集團單一房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴性，積極爭取為其他房地產(chǎn)開發(fā)商的購物商場提供優(yōu)質(zhì)的開業(yè)前管理服務，補足來自于中駿集團的收入減少，并輸出中駿商管品牌高質(zhì)量的管理模式。此外，展望2022年下半年，集團將專注以經(jīng)營為導向，以消費者為中心的營商理念，提升消費者體驗，為租戶持續(xù)賦能，進一步提升中駿商管經(jīng)營能力及在市場的影響力。

住宅物業(yè)管理方面，集團更會積極推進第三方在管項目的拓展，增加簽約及在管項目數(shù)量，提高盈利規(guī)模，并進一步降低對中駿集團的依賴度。此外，發(fā)展多元化的增值服務仍然是住宅物業(yè)管理的一大核心課題。

合景悠活集團控股有限公司

營業(yè)收入 20.64 億元，

商業(yè)運營收入 0.61 億元，

在管建筑面積:2.14 億平方米

收入狀況

報告期間內(nèi)，合景悠活實現(xiàn)營業(yè)收入20.64億元，同比增長68%，毛利約6.22億元，凈利潤3.29億元，同比增長3.4%，歸屬母公司的凈利潤約為3.14億元，相較去年同期的3.15億元錄得輕微下降。

在管規(guī)模狀況

報告期間內(nèi)，合景悠活共拓展新項目334個。截至6月底，該公司已進駐全國22個省、自治區(qū)與直轄市的147個城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米，其中大灣區(qū)長三角占在管面積的60%。

運營方面

住宅方面，集團持續(xù)深耕住宅物業(yè)管理服務，優(yōu)化全國布局、深化優(yōu)勢區(qū)域布局。報告期間內(nèi)，在104座中國城市設有業(yè)務，集團共管理832項住宅物業(yè)。

報告期間內(nèi)，住宅物業(yè)管理服務方面錄得收入為10.33億元，同比增長22.4%。

商業(yè)物業(yè)管理及運營方面，集團為購物中心、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園等提供預售管理服務、物業(yè)管理服務、商業(yè)運營服務及其他增值服務，其中，為25個購物中心及寫字樓項目提供商業(yè)運營服務，憑借高辨識度的品牌、數(shù)字化運營能力以及綜合管理服務能力，持續(xù)挖掘商業(yè)運營及物業(yè)服務市場空間。

非住宅物業(yè)管理及商業(yè)營運服務分部項下商業(yè)營運服務收入增加至61.2百萬元。該增加主要因為集團于2022年上半年提供的前期規(guī)劃與諮詢服務及租戶招攬服務增加。

展望

合景悠活表示，2022年是合景悠活集團從全業(yè)態(tài)邁向全生態(tài)的市場年，是深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，重塑價值鏈的數(shù)智年，合景悠活集團將秉承物業(yè)服務初心，加快推進數(shù)智化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展。