歷經(jīng)一年多打磨，贏商tech與中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)共同發(fā)起并確立了“城市商業(yè)綜合評(píng)價(jià)指南”團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，以“商業(yè)力”指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)城市商業(yè)繁榮程度?；谠u(píng)價(jià)體系對(duì)國(guó)內(nèi)368座城市綜合測(cè)評(píng)后，贏商tech最終形成《2022中國(guó)城市商業(yè)力排行榜》。

今年，入圍商業(yè)1線的城市依次為上海、北京、深圳、成都、廣州、重慶6座城市。相較常年穩(wěn)居三巨頭的上海、北京，深圳擠掉成都，成功晉級(jí)為中國(guó)商業(yè)第三城，在1線城市排名中尤其顯眼。

該排行榜是對(duì)城市商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、城市商業(yè)規(guī)模、城市商業(yè)檔次、城市商業(yè)活躍度以及城市商業(yè)潛力五大一級(jí)維度的綜合性評(píng)價(jià)。如果將商業(yè)項(xiàng)目及項(xiàng)目數(shù)據(jù)做單獨(dú)研究，是否能得到更多有意思的結(jié)論？本篇將以上海、北京、深圳為例，聊聊商業(yè)頭部城市的發(fā)展情況。

01

蟬聯(lián)“中國(guó)商業(yè)力第一城”

上海416家商場(chǎng)記錄城市發(fā)展

自1917年開(kāi)始，隨著香港的先施百貨、永安百貨先后來(lái)到上海，南京東路浙江路聚集了永安、先施、新新、大新四大百貨商場(chǎng)。零售、餐飲、游樂(lè)場(chǎng)、賓館多業(yè)態(tài)融合，一站式消費(fèi)場(chǎng)所，讓這些商場(chǎng)大受歡迎，南京路也成了當(dāng)時(shí)上海最熱鬧、最繁華的商業(yè)街。當(dāng)前，百聯(lián)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的永安百貨仍在營(yíng)業(yè)，先施、新新、大新更名為上海時(shí)裝商店、上海第一食品及第一百貨，煥發(fā)著新的生機(jī)，南京路商圈依然是上海最繁華的商圈之一。

得益于改革開(kāi)放，1990年代，上海商業(yè)來(lái)到快速發(fā)展期，外資百貨蜂擁入滬，家樂(lè)福、麥德龍、沃爾瑪?shù)韧赓Y零售企業(yè)進(jìn)入上海市場(chǎng)。1992年，上海深化改革開(kāi)放，并設(shè)立了浦東新區(qū)，商業(yè)中心建設(shè)明顯加快，1993年至2004年，瑞安、恒隆地產(chǎn)、太平洋、凱德、麗豐、新鴻基等港資外資公司的入局，帶來(lái)了新的商業(yè)理念和模式，為上海乃至內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了范本。2004年至2013年的十年間，上海新開(kāi)業(yè)98家商場(chǎng)，新增商業(yè)建筑面積達(dá)739.7萬(wàn)平方米。

2014以后，傳統(tǒng)百貨業(yè)逐漸衰落，但隨著軌道交通完善，居民的人均可支配收提高，上海購(gòu)物中心火速擴(kuò)容，帶動(dòng)商場(chǎng)數(shù)量進(jìn)一步爆發(fā)。2014年至2021年，新增購(gòu)物中心229個(gè)，新增商業(yè)建筑面積1808.34萬(wàn)方。

行政區(qū):浦東一騎絕塵，青浦區(qū)將新增商業(yè)建面百萬(wàn)方

在大眾的印象里，一提到上海的商業(yè)，便會(huì)聯(lián)想到市中心的黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)，其中徐家匯、南京西路更是高端商場(chǎng)聚集地。不過(guò)，從商業(yè)項(xiàng)目的存量數(shù)和增量數(shù)來(lái)看，浦東新區(qū)才是全上海購(gòu)物中心最多的區(qū)域，陸家嘴、金橋、周浦、龍陽(yáng)路等眾多商圈聚集了90家購(gòu)物中心。

上海商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的前五個(gè)區(qū)分別是浦東新區(qū)、閔行區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)和寶山區(qū)；從商業(yè)建筑面積來(lái)看，上海商業(yè)建筑面積最大的5個(gè)區(qū)分別是浦東新區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)、普陀區(qū)，結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量和商業(yè)建筑面積，普陀區(qū)、青浦區(qū)商業(yè)項(xiàng)目單體平均商業(yè)建筑面積相較于其他區(qū)域更大。

商圈:市級(jí)商圈擴(kuò)容至29個(gè)，陸家嘴張楊路商圈數(shù)量領(lǐng)先

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，已開(kāi)業(yè)和未來(lái)兩年籌開(kāi)的購(gòu)物中心的416個(gè)項(xiàng)目，286個(gè)項(xiàng)目在商圈內(nèi)，其中，163個(gè)項(xiàng)目位于市級(jí)商圈(含遠(yuǎn)期)，占總體的39.18%，市級(jí)商圈的購(gòu)物中心更加集中。

目前，上海市共有19個(gè)市級(jí)商圈，遠(yuǎn)期規(guī)劃還有10個(gè)市級(jí)商圈，項(xiàng)目集中度高的商圈有小陸家嘴張楊路商圈、徐家匯商圈。

上海的商業(yè)版圖還在繼續(xù)擴(kuò)大，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2022年至2023年，上海將新增包括蘇河灣萬(wàn)象天地、天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、蟠龍?zhí)斓?、環(huán)宇城MAX等在內(nèi)的69個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積超500萬(wàn)平方米。

作為全國(guó)商業(yè)體最活躍的城市之一，上海存量項(xiàng)目革新升級(jí)的同時(shí)，新的商業(yè)區(qū)域不斷擴(kuò)容，購(gòu)物中心不斷朝著多元化方向發(fā)展，新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)層出不窮。

更多商業(yè)分析:《深度分析上海416家商場(chǎng)，窺見(jiàn)上海商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)》

02

首都北京商業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)

2022年新增商業(yè)項(xiàng)目數(shù)再攀高峰

北京，一座極具包容性的城市，在保留傳統(tǒng)帝都文化的同時(shí)，近年來(lái)在政策推進(jìn)之下，北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也呈現(xiàn)出明顯的崛起趨勢(shì)，如王府井百貨、北京SKP、國(guó)貿(mào)商城、三里屯太古里、朝陽(yáng)大悅城等一批城市級(jí)購(gòu)物中心。

建國(guó)伊始，北京商業(yè)經(jīng)過(guò)社會(huì)主義改造，進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的發(fā)展階段。1951年底開(kāi)始，北京市逐漸實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的公私合營(yíng)，人們熟知的全聚德、同仁堂等老字號(hào)企業(yè)許多都變成了國(guó)有企業(yè)。1955年9月25日，新中國(guó)成立6周年前夕，北京市百貨大樓舉行了開(kāi)幕典禮，開(kāi)業(yè)當(dāng)天顧客流量多達(dá)16.4萬(wàn)人次，當(dāng)日銷(xiāo)售額達(dá)到了驚人的30.9萬(wàn)元。這也是“新中國(guó)第一店”，由我國(guó)自行設(shè)計(jì)，自行投資建設(shè)，自主經(jīng)營(yíng)的第一座大型國(guó)營(yíng)百貨商店。

2008-2018年間，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到增量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)能力和盈利水平逐步提升。而2008年奧運(yùn)也為北京商業(yè)的發(fā)展添上了濃墨重彩的一筆，北京商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入西單大悅城、三里屯太古里、北京apm、銀泰中心等項(xiàng)目。

2019年年底，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情給北京商業(yè)帶來(lái)了重創(chuàng)，受疫情影響近兩年新增收緊，諸多項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)2022年迎來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)。隨著北京疫情整體穩(wěn)定向好，不少商場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，尤其是北京郊區(qū)的商場(chǎng)?？梢悦黠@看出，2022年的新增商業(yè)建筑面積達(dá)到了近些年的頂峰，為234.21萬(wàn)平方米，新增數(shù)量29個(gè)。

行政區(qū):朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)一往直前，大興區(qū)商業(yè)突飛猛進(jìn)

北京區(qū)域劃分一共有16個(gè)區(qū)，人口密度集中的主城區(qū)商業(yè)配套更優(yōu)于延慶、平谷、密云、懷柔四大遠(yuǎn)城區(qū)。

當(dāng)前，朝陽(yáng)區(qū)的存量商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量位居全市第一，增量商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量也是遙遙領(lǐng)先，而豐臺(tái)區(qū)的存量商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量雖不足朝陽(yáng)區(qū)的一半，但增量項(xiàng)目幾乎與朝陽(yáng)區(qū)齊頭并進(jìn)。海淀區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)量略低于朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，位居全市第三，但在存量商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量上明顯高于豐臺(tái)區(qū)，憑借未來(lái)2年內(nèi)入市的購(gòu)物中心項(xiàng)目，海淀區(qū)有望反超豐臺(tái)區(qū)。

值得注意的是，大興區(qū)地處北京南郊平原，商業(yè)屬于一直被低落的區(qū)域。但近幾年，大興區(qū)的商業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。

商圈:區(qū)域商圈項(xiàng)目集中度高于市級(jí)商圈

伴隨北京的城市規(guī)劃與拓展，“一核四區(qū)”的功能布局使其向南實(shí)現(xiàn)商業(yè)商務(wù)融合發(fā)展，打造高端商業(yè)商務(wù)區(qū)，也承載著更多的城市功能。

經(jīng)贏商網(wǎng)觀察，北京所有城區(qū)已形成56個(gè)商圈，包含7個(gè)市級(jí)商圈和49個(gè)區(qū)域商圈。已開(kāi)業(yè)和未來(lái)2年籌開(kāi)的購(gòu)物中心的313個(gè)項(xiàng)目，有175個(gè)項(xiàng)目在商圈內(nèi)，其中42個(gè)項(xiàng)目在市級(jí)商圈內(nèi)，占比13.4%，133個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域商圈內(nèi)，占比42.4%，市級(jí)商圈整體集中度低于區(qū)域級(jí)商圈。

目前，北京市已制定印發(fā)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案，力爭(zhēng)通過(guò)5年左右的時(shí)間，全面提升北京國(guó)際知名度、消費(fèi)繁榮度、商業(yè)活躍度、到達(dá)便利度、消費(fèi)舒適度、政策引領(lǐng)度，打造2至3個(gè)千億級(jí)規(guī)模世界級(jí)商圈。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到，未來(lái)2年北京還將新增項(xiàng)目49個(gè)，到2024年總數(shù)將超過(guò)310個(gè)，合計(jì)商業(yè)建筑面積將達(dá)到2213.21萬(wàn)㎡。

在政策的推動(dòng)下，北京的商業(yè)發(fā)展正在打開(kāi)全新篇章，在當(dāng)下各大龍頭房企的青睞與支持下，北京的商業(yè)也正在走向潮流化、時(shí)尚化、國(guó)際化。

更多商業(yè)分析:《北京商業(yè)大起底:未來(lái)2年，這些項(xiàng)目值得期待！》

03

“南巡講話”助推深圳商業(yè)啟航

30年間三段式加速，跑進(jìn)全國(guó)第三

自20世紀(jì)90年代百貨商場(chǎng)興起至今，深圳在近30年間已開(kāi)出購(gòu)物中心255個(gè)，總體量高達(dá)1560萬(wàn)平方米。

注:目前圖表顯示2014-2015年增量為下降，主要為統(tǒng)計(jì)口徑去除了目前已閉店項(xiàng)目及改造重開(kāi)項(xiàng)目。實(shí)際上自2013年深圳商業(yè)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，2014年達(dá)到峰值全年增量約150萬(wàn)平方米，2015年增量亦是超百萬(wàn)方。

梳理近30年開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心歷程變化，有幾個(gè)時(shí)間軸值得關(guān)注:

第一是21世紀(jì)初獨(dú)立百貨黃金發(fā)展期。得益于1992年南巡講話深圳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放，以百貨為主要形態(tài)深圳商業(yè)鋪開(kāi)全面發(fā)展之路。這一階段深圳本土民營(yíng)企業(yè)歲寶、茂業(yè)、天虹、太陽(yáng)百貨等在深圳開(kāi)出諸多獨(dú)立百貨商場(chǎng)。

第二是2013年商業(yè)爆發(fā)增長(zhǎng)期。自2002年深圳出現(xiàn)第一家購(gòu)物中心以來(lái)，深圳購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)模便不斷擴(kuò)大，2006年開(kāi)始購(gòu)物中心增量便超過(guò)百貨商場(chǎng)增量。而隨著萬(wàn)象城、印力中心、海岸城等購(gòu)物中心的成功運(yùn)營(yíng)，越來(lái)越多企業(yè)看到深圳商業(yè)的發(fā)展前景，商業(yè)增量穩(wěn)定上升。2013年前后無(wú)論是新增數(shù)量還是面積，深圳商業(yè)的開(kāi)業(yè)建設(shè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。

第三是2020年疫情沖擊下商場(chǎng)增速放緩，及后疫情時(shí)代再迎爆發(fā)。2020年新冠疫情沖擊商業(yè)增速放緩，全年僅有17個(gè)商場(chǎng)入市，商業(yè)總量76.76萬(wàn)平方米，為近五年來(lái)最低。而延緩開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，在2021年市場(chǎng)復(fù)蘇后集中入市，深圳商業(yè)迎來(lái)最強(qiáng)供應(yīng)期。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)2021年全年新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)25個(gè)，合計(jì)商業(yè)體量202.67萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

行政區(qū):傳統(tǒng)商圈中高端商業(yè)聚集

深圳市下轄9個(gè)行政區(qū)。從商業(yè)總量來(lái)看，南山、寶安、龍崗商業(yè)聚集度遠(yuǎn)高于其他區(qū)，三區(qū)的商業(yè)總量都在300萬(wàn)平方米以上。

但從商業(yè)發(fā)展程度來(lái)看，盡管羅湖、福田等發(fā)展較早的商業(yè)區(qū)在數(shù)量上不占優(yōu)勢(shì)，但其聚集了深圳絕大部分中高端MALL。數(shù)據(jù)顯示，在全市的20個(gè)中高端及高端MALL中，這兩大區(qū)域聚集了10個(gè)，占全市中高端及高端MALL一半。

從未來(lái)發(fā)展?jié)摿?lái)看，未來(lái)四年南山、龍崗、寶安商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈，三大區(qū)未來(lái)三年至少還將迎來(lái)約百萬(wàn)平方米商業(yè)入市。

商圈:市級(jí)商圈聚集度高，新興商圈未來(lái)可期

深圳共形成了48個(gè)大大小小的商圈，包含了7個(gè)市級(jí)商圈和41個(gè)區(qū)域商圈。東門(mén)商圈、華強(qiáng)北商圈、福田CBD商圈、寶安中心商圈、蔡屋圍商圈、后海商圈、龍華國(guó)際商圈七大市級(jí)商圈也是深圳少數(shù)的商業(yè)高度聚集區(qū)，在營(yíng)商場(chǎng)41個(gè)，合集體量約400萬(wàn)平方米，約占全市存量商業(yè)比例達(dá)30%。

成熟商圈與新興商圈分別為14個(gè)、34個(gè)，其中值得關(guān)注的是新興商圈前海商圈，作為近兩年政策資源高度傾斜的區(qū)域，前海商圈的商業(yè)發(fā)展進(jìn)程迅速而猛烈。

今年上半年深圳再次面臨疫情沖擊，商業(yè)開(kāi)業(yè)率低迷，僅有3個(gè)商場(chǎng)總計(jì)20萬(wàn)平方米體量入市。但從下半年來(lái)看2022年依然是高供應(yīng)，下半年計(jì)劃有23個(gè)商場(chǎng)，總體量160.5萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市。

透過(guò)未來(lái)商業(yè)布局情況，我們發(fā)現(xiàn)深圳商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)放度不斷提高，外來(lái)頭部企業(yè)紛紛進(jìn)駐深圳進(jìn)行戰(zhàn)略布局，與此同時(shí)本土企業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目也可圈可點(diǎn)。從目前監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三年內(nèi)深圳至少還將新增超300萬(wàn)平方米商業(yè)體量。

更多商業(yè)分析:《扒了深圳255個(gè)商場(chǎng)，這些現(xiàn)象值得關(guān)注》

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