運(yùn)行平穩(wěn)，交易活躍，二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)，收入增加

整體來(lái)看，雖然不同行業(yè)的REITs價(jià)格表有所不同，但除平安廣州廣和REITs累計(jì)跌幅超過(guò)7%外，其他產(chǎn)品均呈上漲趨勢(shì)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿時(shí)，首批9只公募REITs自上市以來(lái)平均漲幅達(dá)21%其中，富國(guó)首水REIT以近40%的漲幅高居榜首，AVIC首鋼綠能REIT，宏圖鹽田港REIT，金鐘普洛斯REIT，Boss蛇口生產(chǎn)園區(qū)REIT漲幅也超過(guò)20%

據(jù)郭進(jìn)證券統(tǒng)計(jì)，從成交量來(lái)看，今年以來(lái)，博時(shí)蛇口生產(chǎn)園區(qū)REIT，宏圖鹽田港REIT，郭芙首創(chuàng)水務(wù)REIT日均成交量較高，分別為776萬(wàn)份，660萬(wàn)份，502萬(wàn)份估值方面，平安廣州廣和REIT和浙商滬杭甬REIT的IRR相對(duì)較高，分別為7.47%和5.69%，現(xiàn)金派發(fā)率方面，加盟項(xiàng)目派發(fā)率普遍較高，其中AVIC首鋼綠能REIT，浙商滬杭甬REIT實(shí)際派發(fā)率均在10%以上

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，首次公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)大多存在溢價(jià)，這反映了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)定股息率的重新定價(jià)尤其是產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，具有不動(dòng)產(chǎn)的屬性，內(nèi)嵌抗通脹屬性，疊加穩(wěn)定的分紅比例，相關(guān)稀缺標(biāo)的資產(chǎn)具有良好的增值空間2022年以來(lái)，收益穩(wěn)定，長(zhǎng)期利率適度偏低的REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)都有利于REITs市場(chǎng)的發(fā)展，REITs市場(chǎng)正迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展期北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金研究中心執(zhí)行主任張崢也表示，到目前為止，試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)獲得了很高的市場(chǎng)認(rèn)可度其中，標(biāo)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，交易活躍

在資產(chǎn)層面，首批產(chǎn)品的底層資產(chǎn)表現(xiàn)突出據(jù)AVIC基金管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋新介紹，AVIC首鋼綠色能源REIT無(wú)論是基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，還是二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，都超出了預(yù)期，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了兩次分紅自上市以來(lái)，華安張江光大REIT的底層項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)運(yùn)行截至一季度末，張江光大園區(qū)出租率100%，租賃業(yè)態(tài)主要為在線新經(jīng)濟(jì)，集成電路，金融科技等，租戶基本保持穩(wěn)定同時(shí)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流分配率達(dá)到4.98%，高于預(yù)期的4.74%張江高科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況和現(xiàn)金發(fā)放率符合上市前預(yù)期東吳基金也表示，旗下REITs產(chǎn)品的兩個(gè)園區(qū)資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)提升較快，基金財(cái)務(wù)指標(biāo)和分紅水平好于預(yù)期

我們看到，自首批公募REITs試點(diǎn)運(yùn)行以來(lái)，政策框架逐步形成，日臻完善，這一實(shí)施路徑已被驗(yàn)證可行對(duì)于大眾投資者的資產(chǎn)配置，也可以說(shuō)是一個(gè)‘短板’產(chǎn)品一位機(jī)構(gòu)人士表示

日前，首批公募REITs迎來(lái)解禁國(guó)證券表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，解禁釋放的份額有助于提高REITs市場(chǎng)的活躍度和流動(dòng)性，同時(shí)，公募FOF還可以參與已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一年的各種REITs限售股解禁有助于促進(jìn)REITs投資者結(jié)構(gòu)的多元化，有利于公募REITs的發(fā)展目前中國(guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs還比較稀缺我們建議長(zhǎng)期配置資金可以把握稀缺資產(chǎn)的配置機(jī)會(huì)，但需要警惕高估值，高溢價(jià)品種的潛在交易風(fēng)險(xiǎn)

多項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)張。

當(dāng)前，產(chǎn)融深度融合，相互支撐，相互促進(jìn)公募REITs是助力產(chǎn)融結(jié)合的重要產(chǎn)品截至目前，REITs總市值已超過(guò)500億元此外，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》明確提出，建立健全資金籌集機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)項(xiàng)目將聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域，重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)企業(yè)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)上述機(jī)構(gòu)人士表示，逐漸豐富的資產(chǎn)類(lèi)型也將持續(xù)助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

在首批公募REITs運(yùn)行滿一年之際，全市場(chǎng)第13單項(xiàng)目——郭進(jìn)鐵建渝遂高速REITs進(jìn)入募集期，接受公眾投資者認(rèn)購(gòu)公告顯示，渝綏高速公路是重慶公路網(wǎng)結(jié)構(gòu)中的主通道，也是連接成渝兩地的第二條公路通道，對(duì)推進(jìn)國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，加快成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)具有重要意義本項(xiàng)目計(jì)劃認(rèn)購(gòu)總數(shù)為28.9億，是首次網(wǎng)下發(fā)行份額的33.03倍

許多其他項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)最近幾天，深交所將宏圖創(chuàng)新深圳人才保障性租賃房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目審核狀態(tài)更新為已問(wèn)詢，上交所將華泰紫金江蘇交管高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目更新為已反饋，金鐘廈漳保障性租賃房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目也已收到上交所反饋意見(jiàn)此外，中國(guó)外運(yùn)最近幾天公告稱(chēng)，擬申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，以部分下屬公司持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)，并在上交所上市，重慶武隆喀斯特景區(qū)也成為首家在市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行公募REITs的國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)

試點(diǎn)的開(kāi)展，解決了企業(yè)股權(quán)融資問(wèn)題，進(jìn)一步盤(pán)活了存量資產(chǎn)，取得了顯著的融資效果張崢說(shuō)整體來(lái)看，目前上市的公募REITs主要分布在京津冀，長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域，主要投向科技創(chuàng)新，綠色發(fā)展，民生等重點(diǎn)領(lǐng)域，在促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了突出作用根據(jù)艾瑞的測(cè)算，未來(lái)我國(guó)公募REITs增長(zhǎng)空間巨大，規(guī)?？赡苓_(dá)到3.2萬(wàn)億元至9.7萬(wàn)億元