盡管自今年年初以來(lái)，已有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了樓市支持政策，但市場(chǎng)預(yù)期疲軟前4個(gè)月商品房量?jī)r(jià)齊跌，銷(xiāo)售進(jìn)一步走低

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，今年1—4月，商品房銷(xiāo)售額37789億元，同比下降29.5%，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%。

RealData首席市場(chǎng)分析師徐小樂(lè)認(rèn)為，伴隨著住房需求的逐步釋放，市場(chǎng)去監(jiān)管化的加速，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的出清，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)新房的憂慮有所緩解，市場(chǎng)有望好轉(zhuǎn)銷(xiāo)售端的改善會(huì)增加房企投資建設(shè)的信心，拿地積極性也會(huì)恢復(fù)

市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。

4月以來(lái)，各地政策優(yōu)化的步伐和力度都在加快但在部分地區(qū)疫情反復(fù)影響下，短期政策效果仍不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出深度調(diào)整期

2022年4月份，商品房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，同比分別下降39.0%和46.6%，降幅比3月份分別擴(kuò)大21.3和20.4個(gè)百分點(diǎn)。

4月份商品房銷(xiāo)售面積和絕對(duì)規(guī)模均為2016年以來(lái)同期最低值，市場(chǎng)活躍度明顯不足中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說(shuō)

央行5月13日發(fā)布的2022年4月金融統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元

房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積，2022年1—4月全國(guó)商品房均價(jià)為9502元/平方米，同比增長(zhǎng)—10.8%。

商品房銷(xiāo)量下降的同時(shí)，住宅市場(chǎng)的庫(kù)存還在增加。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，其中，住宅待售面積同比增長(zhǎng)14.8%，增速比上月加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，不少專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)家層面的房貸降息有望改變銷(xiāo)量持續(xù)下滑的局面。

日前，央行，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR負(fù)20個(gè)基點(diǎn)，第二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

雖然二套利率下限沒(méi)有調(diào)整，但是前期大部分城市已經(jīng)取消了認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按照首套貸款執(zhí)行因此，此次首套利率下限下調(diào)，為銀行下調(diào)房貸利率留下了空間，有利于降低剛需和改善型購(gòu)房成本徐小樂(lè)告訴記者

RealData數(shù)據(jù)顯示，今年4月百城首套房貸款平均利率為5.17%，距離目前4.4%的下限仍有較大差距預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多城市的房貸利率下調(diào)

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，已有超百個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超過(guò)200次。

短期來(lái)看，需求端政策可能繼續(xù)優(yōu)化完善，市場(chǎng)信心有望逐步恢復(fù)但恢復(fù)的速度仍取決于疫情的有效防控和當(dāng)?shù)卣叩穆鋵?shí)目前部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)步伐加快，購(gòu)房者情緒有所恢復(fù)，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)陳文靜說(shuō)

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳曉認(rèn)為，伴隨著房地產(chǎn)政策效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)6月份以后銷(xiāo)售數(shù)據(jù)會(huì)有明顯回升。

開(kāi)發(fā)投資同比增速轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。

值得注意的是，在去化難度加大，庫(kù)存增加等因素影響下，房企投資意愿明顯不足。

1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，其中，住宅投資29527億元，同比下降2.1%。

開(kāi)發(fā)投資增速同比轉(zhuǎn)負(fù)，這是自2020年6月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)陳曉表示，目前房企投資信心尚未恢復(fù)根據(jù)目前的疫情情況，預(yù)計(jì)5月份開(kāi)發(fā)投資增速仍難見(jiàn)回升

此外，2022年1—4月，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)—46.5%，新開(kāi)工面積同比下降26.3%，降幅較1—3月明顯擴(kuò)大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)下行不僅會(huì)沖擊房地產(chǎn)行業(yè)，固定資產(chǎn)投資也會(huì)受到?jīng)_擊當(dāng)前，需要推動(dòng)信貸政策，住房融資環(huán)境和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷完善

與此同時(shí)，房企資金壓力并未緩解。

統(tǒng)計(jì)顯示，1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收款48522億元，同比下降23.6%其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%，自籌資金16271億元，下降5.2%，和預(yù)收賬款15357億元，下降37.0%，個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%

根據(jù)指標(biāo)，除利用外資外，國(guó)內(nèi)貸款，存款及預(yù)收款，個(gè)人抵押貸款等均同比下降，同比降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)，其中存款和預(yù)收賬款降幅最大

雖然監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)了化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的力度，但房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并未得到有效改善，這是制約房企投資土地的根本未來(lái)，地方政府和金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺(tái)房企債務(wù)清償細(xì)則，如積極支持房企再融資，特別是放開(kāi)優(yōu)質(zhì)上市房企M&A融資，加快重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置等許小樂(lè)說(shuō)道