今年以來(lái)，地方拍賣(mài)市場(chǎng)一直不溫不火，國(guó)企，央企仍是地方拍賣(mài)主力，而民營(yíng)房企拿地趨于謹(jǐn)慎，地方平臺(tái)呈現(xiàn)觸底態(tài)勢(shì)另一方面，伴隨著政策環(huán)境的逐步改善，多個(gè)城市不斷放松競(jìng)價(jià)規(guī)則，激發(fā)房企拿地?zé)崆椋彩峭恋嘏馁u(mài)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)

多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，土地拍賣(mài)遇冷可以視為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的一種表現(xiàn)可是，土地拍賣(mài)的下降不僅使城市土地供應(yīng)繼續(xù)萎縮，也加劇了地方財(cái)政的壓力在這種背景下，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者解決問(wèn)題的癥結(jié)才是關(guān)鍵

近期上海等熱點(diǎn)城市拍賣(mài)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，可能預(yù)示著拍賣(mài)市場(chǎng)的回暖從最近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市的賣(mài)地金額已經(jīng)接近4000億元，這在一定程度上表明樓市有觸底跡象，土地市場(chǎng)也有望走出低谷中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴證券時(shí)報(bào)記者

地球拍賣(mài)市場(chǎng)還不夠熱

今年以來(lái)，受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度不夠，企業(yè)資金壓力大等因素影響，全國(guó)土地拍賣(mài)市場(chǎng)不夠火熱已成為行業(yè)共識(shí)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月28日，全國(guó)賣(mài)地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市已成交7217宗，合計(jì)賣(mài)地金額1.64萬(wàn)億元，與2021年同期相比，熱點(diǎn)城市土地出讓金額同比下降41%。

張大偉告訴記者，從今年低迷的土地市場(chǎng)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期從100個(gè)城市土地成交金額來(lái)看，同比降幅明顯，大部分城市土地成交下降明顯從房企數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分企業(yè)融資困難，除了少數(shù)熱點(diǎn)城市，房企拿地較為謹(jǐn)慎與2021年相比，2022年土地市場(chǎng)第二輪集中供地剛剛啟動(dòng)，一定程度上影響了2022年的賣(mài)地?cái)?shù)據(jù)，但總體來(lái)看，預(yù)計(jì)2022年土地市場(chǎng)將較2021年有所下調(diào)

今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地成交下滑同樣明顯中國(guó)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類(lèi)用地計(jì)劃建筑面積8.5億㎡，同比下降20.5%，計(jì)劃施工面積6.7億㎡，同比下降28.6%，其中，上半年，住宅用地計(jì)劃施工面積2.8億平方米，同比下降44.3%，計(jì)劃施工面積1.9億㎡，同比下降55.6%

地方拍賣(mài)市場(chǎng)熱度較以往不足，主要是去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，導(dǎo)致房企面臨的融資壓力加大此外，由于部分地區(qū)樓市銷(xiāo)售低迷，房企資金回籠緩慢，部分房企債務(wù)壓力加大，影響市場(chǎng)融資能力光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示

事實(shí)上，全國(guó)期房成交的大幅下滑，可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不足的傳導(dǎo)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，1—6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.83萬(wàn)億元，同比下降5.4%，其中，住宅投資5.18萬(wàn)億元，下降4.5%1—6月，商品房銷(xiāo)售面積6.89億平方米，同比下降22.2%，其中，住宅銷(xiāo)售面積下降26.6%商品房銷(xiāo)售額6.61萬(wàn)億元，下降28.9%，其中，住宅銷(xiāo)售額下降31.8%

中指院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房企拿地?zé)崆榕c新房銷(xiāo)售正相關(guān)如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，一方面存量?jī)r(jià)值降低，房企銷(xiāo)售資金回籠放緩，沒(méi)有拿地資金，另一方面，房企擔(dān)心庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)意拿地

好消息是，近期熱點(diǎn)城市土地拍賣(mài)情況好轉(zhuǎn)，可能預(yù)示著土地拍賣(mài)市場(chǎng)開(kāi)始回暖比如剛剛結(jié)束的上海第二輪集中土地拍賣(mài)結(jié)果顯示，土地拍賣(mài)的樓面價(jià)和溢價(jià)率都有所上升

從近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市賣(mài)地金額接近4000億元，這在一定程度上表明樓市有觸底跡象，房企拿地也開(kāi)始向國(guó)企，央企回暖此外，不少熱點(diǎn)城市將啟動(dòng)新一輪土地拍賣(mài)，總體來(lái)看，土地市場(chǎng)有望走出低谷張大偉告訴記者

周也認(rèn)為，土地拍賣(mài)市場(chǎng)有望在下半年逐步回暖主要原因是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，疫情對(duì)樓市的影響減弱，國(guó)內(nèi)穩(wěn)定樓市的政策因城市政策滯后，最近有跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸企穩(wěn)回暖

成交下滑影響更大。

日前，財(cái)政部發(fā)布2022年上半年財(cái)政收支情況其中，上半年，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入2.80萬(wàn)億元，同比下降28.4%中央和地方兩級(jí)，中央政府性基金預(yù)算收入1898億元，同比下降4.2%，地方政府性基金本級(jí)預(yù)算收入2.61萬(wàn)億元，同比下降29.7%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.36萬(wàn)億元，同比下降31.4%

這兩年受疫情影響，地方財(cái)政壓力較大，企業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行期需要降費(fèi)退稅此外，土地市場(chǎng)熱度不足也進(jìn)一步加劇了資金壓力在張凱看來(lái)，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段，擴(kuò)大土地財(cái)政收入的希望意味著需要出售更多的土地

但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷，購(gòu)房需求疲軟張凱說(shuō)，從供求原則來(lái)說(shuō)，要減少土地供應(yīng)，防止新房庫(kù)存過(guò)多進(jìn)一步阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇雙方這種矛盾的需求矛盾還在加劇，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度可能是解決這個(gè)癥結(jié)的關(guān)鍵

周表示，地方拍賣(mài)市場(chǎng)的降溫勢(shì)必給地方財(cái)政收支帶來(lái)一定壓力但近期有跡象顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步企穩(wěn)回升，土地市場(chǎng)也將回暖，緩解一些地方的財(cái)政壓力同時(shí)，最近幾年來(lái)，通過(guò)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券，提高地方財(cái)政支出效率，改革財(cái)政體制等綜合措施，有效緩解了地方財(cái)政壓力

在土地拍賣(mài)市場(chǎng)熱度不足的背景下，備受關(guān)注的22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地也在明顯下降。

中國(guó)研究院的報(bào)告顯示，伴隨著上個(gè)月鄭州一批集中供地進(jìn)入尾聲，也意味著2022年第二批22個(gè)城市首批集中供地全部完成首批22個(gè)城市共推出住宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬(wàn)平方米，較去年首批下降58.5%，規(guī)劃建筑面積4713萬(wàn)平方米，比去年第一批減少6707萬(wàn)平方米，比去年集中供地減少58.7%

究其原因，一方面，2022年第一批集中供地期間，部分城市將全年供地時(shí)間調(diào)整為四批，導(dǎo)致第一批推出規(guī)模較去年明顯下降，成為行業(yè)共識(shí)。

另一方面，房企投資需求不足也會(huì)傳導(dǎo)到土地供應(yīng)端韓毅智庫(kù)分析師認(rèn)為，為避免大規(guī)模土地拍賣(mài)，目前各城市往往在土地推出前提前與市場(chǎng)進(jìn)行溝通，土地出讓結(jié)果確定后才會(huì)推地入市，因此土地供應(yīng)量也能在一定程度上反映當(dāng)前市場(chǎng)的需求

值得一提的是，房企投資需求疲軟也導(dǎo)致了城市土地的拍賣(mài)和退出該所數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)共發(fā)生1995起拍賣(mài)和撤牌案件在土地供應(yīng)減弱的影響下，流拍和退牌地塊數(shù)量同比分別下降14.3%和21.5%，流拍退牌率達(dá)到23.4%，比去年同期上升5.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年下半年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)

目前市場(chǎng)購(gòu)房需求不足，所以房企購(gòu)地需求也明顯下降如果地方政府單方面維持較高的供應(yīng)規(guī)模，將導(dǎo)致更大規(guī)模的土地拍賣(mài)，進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)信心在防止流彈射擊方面，張凱說(shuō)，總體來(lái)看，今年的第一，第二批與去年的第三批有明顯的不同去年第三批主要依靠地方城投降低流拍率今年越來(lái)越多的地塊采取了土地降價(jià)，配租減少，價(jià)格上漲，土地性質(zhì)調(diào)整等方式，為房企預(yù)留更為充裕的利潤(rùn)空間，以增強(qiáng)其參與競(jìng)拍的意愿，降低流拍率

克而瑞研究中心近期的研究報(bào)告也顯示，為防止流拍，繼杭州，寧波，無(wú)錫之后，更多城市采取了預(yù)申請(qǐng)土地出讓機(jī)制或掛牌前土地推介會(huì)的方式，摸清房企拿地意愿受此影響，土地出讓拍賣(mài)現(xiàn)象可能會(huì)有所改善

放松地球節(jié)拍的規(guī)則。

值得注意的是，今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)土地拍賣(mài)規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，激發(fā)房企拿地?zé)崆橐彩峭恋嘏馁u(mài)市場(chǎng)的一大特色。

日前，南京第二批44宗地塊吸引了157家房企競(jìng)價(jià)，最終成交42宗根據(jù)此前的出讓公告，南京在此輪供地中有13宗不設(shè)住宅銷(xiāo)售限價(jià)，實(shí)行差別化定價(jià)，按程序申報(bào)，這也被業(yè)內(nèi)視為房企拿地銷(xiāo)售限價(jià)的進(jìn)一步放寬

另一方面，上述部分地塊取消了搖號(hào)地塊商品住房預(yù)售條件必須達(dá)到已建成住房投資額的50%的規(guī)定，調(diào)整為在最高限價(jià)基礎(chǔ)上增加加價(jià)所有接受新價(jià)格的投標(biāo)人將通過(guò)搖號(hào)確定他們的投標(biāo)人

證券時(shí)報(bào)記者注意到，南京并不是放寬限價(jià)的唯一案例福州，成都，杭州等城市放寬了部分地塊的限價(jià)還有一些城市拖延繳納土地出讓金比如北京可以按照30個(gè)自然日內(nèi)付50%，4個(gè)月付清余款的原則申請(qǐng)部分地塊的預(yù)申請(qǐng)此外，今年集中供地中有多個(gè)城市競(jìng)拍回爐地塊，包括北京，鄭州，廈門(mén)，重慶，武漢，合肥等

事實(shí)上，多個(gè)重點(diǎn)城市土地拍賣(mài)規(guī)則的進(jìn)一步放寬，是鼓勵(lì)房企參與競(jìng)拍成為行業(yè)共識(shí)。

韓毅智庫(kù)分析師認(rèn)為，可以通過(guò)降低保證金比例，放寬土地出讓金繳納限制，降低房企資質(zhì)要求等方式降低房企參與競(jìng)拍的門(mén)檻另一方面，簡(jiǎn)化競(jìng)價(jià)規(guī)則，將原來(lái)的競(jìng)建，競(jìng)自持等變相競(jìng)地價(jià)規(guī)則，改為地價(jià)見(jiàn)底后搖號(hào)或搖號(hào)，實(shí)際上降低了地價(jià)，增加了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間地方政府打算通過(guò)放松規(guī)則來(lái)提振房企拿地的信心和意愿

值得指出的是，今年以來(lái)，多個(gè)重點(diǎn)城市加大了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)中國(guó)研究院的研究報(bào)告顯示，大部分城市的第一批地王集中城區(qū)占比較去年第一批提升，北京第二批增加朝陽(yáng)，豐臺(tái)區(qū)土地供應(yīng)，主城區(qū)占比比第一批增加20%以上，在上海第二輪集中供地中，中心城市地塊占比大幅提升

此外，部分城市將供地批次由去年的三批供地改為四批供地，包括北京，青島，武漢，廈門(mén)，重慶，濟(jì)南等。

對(duì)此，中指院分析師認(rèn)為，兩集中供地批次升級(jí)，一方面是政府為了減輕各批次供地壓力，避免大起大落，保證土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定，合理匹配各批次供地規(guī)模，另一方面，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，企業(yè)拿地意愿低，拿地能力不足，地方政府按時(shí)分配年度供地計(jì)劃，有利于土地市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。

談及土地拍賣(mài)規(guī)則的松動(dòng)，張凱總結(jié)，主要涵蓋集中供地3倍調(diào)整為4倍，降低地價(jià)，提高限價(jià)甚至取消，取消捆綁配建，綜合用地改為居住用地，取消競(jìng)爭(zhēng)自律，降低保證金比例，延長(zhǎng)土地繳納期限，降低開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求等環(huán)節(jié)主要原因和目的是為房企減負(fù)，增加利潤(rùn)空間，從而吸引更多房企參與到土拍中來(lái)，而退地降價(jià)，增加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也是出于同樣的目的

針對(duì)土地出讓規(guī)則，某房企開(kāi)發(fā)投資部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示:在拍賣(mài)規(guī)則上，可以同時(shí)明確土地最高報(bào)價(jià)，官方住宅指導(dǎo)價(jià)，房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)，從而明確競(jìng)買(mǎi)人的利潤(rùn)空間，向市場(chǎng)傳遞合理的地塊價(jià)值和價(jià)格預(yù)期在投標(biāo)資質(zhì)方面，可以對(duì)企業(yè)入圍資質(zhì)進(jìn)行評(píng)分，如開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，技術(shù)資質(zhì)，信用等級(jí)，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，建筑設(shè)計(jì)等指標(biāo)，篩選優(yōu)質(zhì)參與者，務(wù)實(shí)篩選合格開(kāi)發(fā)商，從源頭上杜絕‘雷陣雨’事件，從公共空間，建筑設(shè)計(jì)，施工工藝，物業(yè)保修等方面界定住房質(zhì)量，提升建筑品質(zhì)，優(yōu)化城市面貌，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益

民營(yíng)房企拿地謹(jǐn)慎。

在多數(shù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，今年土地拍賣(mài)市場(chǎng)中，拿地企業(yè)仍以國(guó)企為主，部分城市局部城市有明顯的回撤跡象，民營(yíng)房企普遍謹(jǐn)慎拿地。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年第一批22個(gè)城市集中供地中，北京，深圳，廈門(mén)，深圳，重慶的央企占比超過(guò)50%，其中南京超過(guò)90%此外，2021年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)走弱，民營(yíng)房企拿地意愿下降，地方平臺(tái)拿地比例逐漸上升天津，無(wú)錫，武漢，寧波，福州，蘇州，廣州，成都等城市本地平臺(tái)占比超過(guò)50%，無(wú)錫，天津，蘇州均超過(guò)70%

另一方面，民營(yíng)房企拿地積極性不足南京，深圳，蘇州都沒(méi)有民營(yíng)房企北京，廈門(mén)，廣州，寧波，天津的民營(yíng)房企占比只有10%左右，只有合肥的民營(yíng)房企占比超過(guò)50%

對(duì)此，張凱認(rèn)為，民營(yíng)房企的主要劣勢(shì)在于融資成本高，這也是很多大型民營(yíng)房企選擇高周轉(zhuǎn)來(lái)降低資金成本的原因資金周轉(zhuǎn)率仍然是民營(yíng)房企的核心關(guān)注點(diǎn)想要激發(fā)民營(yíng)房企的活力，需要保證項(xiàng)目的去化率從目前的行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)企很難逆轉(zhuǎn)拿地主力未來(lái)民營(yíng)房企將以區(qū)域深耕為主，民營(yíng)房企在全國(guó)布局的數(shù)量會(huì)明顯減少

柯睿智庫(kù)也顯示，今年上半年，從拿地房企類(lèi)型來(lái)看，與去年下半年一致，國(guó)企和央企仍是土地市場(chǎng)的主力軍，地方平臺(tái)公司仍處于托底態(tài)勢(shì)就全口徑50強(qiáng)企業(yè)而言，國(guó)企占比74%，優(yōu)勢(shì)明顯中海，華潤(rùn)，招商局都在核心一二線(xiàn)積極拿地民營(yíng)房企拿地金額僅占28%，且集中在少數(shù)企業(yè)，如龍湖，濱江等

談及地方平臺(tái)的抄底行為，張凱認(rèn)為，城投作為地方政府的平臺(tái)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了關(guān)鍵作用:在土地市場(chǎng)熱度較低時(shí)，抄底拿地可以減少土地拍賣(mài)對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度恢復(fù)后，推動(dòng)現(xiàn)有土地入市補(bǔ)充商品房供應(yīng)，也可以為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供保障今年一批城市拿地金額約占31%，明顯低于去年三批的50%，但仍高于去年兩批的27%和一批的12%

但他也指出，一味依賴(lài)城投不是長(zhǎng)久之計(jì)，還是要盡快走出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷，吸引市場(chǎng)化的房地產(chǎn)企業(yè)入市拿地。

展望未來(lái)，克而瑞分析師認(rèn)為，國(guó)企+平臺(tái)公司的強(qiáng)勢(shì)局面不會(huì)逆轉(zhuǎn)，仍將是集中供地的主力一方面，在資金成本優(yōu)勢(shì)下，國(guó)企不斷補(bǔ)充核心城市優(yōu)質(zhì)土壤儲(chǔ)備，另一方面，在土地市場(chǎng)的低位運(yùn)行中，經(jīng)濟(jì)壓力使得部分城市仍然需要平臺(tái)公司托底

下半年，伴隨著銷(xiāo)售的回暖和相對(duì)寬松的金融環(huán)境，民營(yíng)房企將更多參與競(jìng)拍，地方城投和平臺(tái)公司的‘靠山’會(huì)有一定程度的減少主要是部分平臺(tái)公司不具備充分發(fā)展的能力，持續(xù)的后盾需要更高的資金上述分析師表示