對(duì)于投資者來說，這是一份誠(chéng)實(shí)而積極的報(bào)告。

2022年半年報(bào)顯示，上海世茂股份上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.79億元，同比下降69.92%，其中房地產(chǎn)租金收入6.68億元，同比上升2.28%，綜合毛利9.22億元，同比下降79.92%，凈利潤(rùn)—4.76億元，同比下降121.85%，歸母凈利潤(rùn)—3.48億元，同比下降130.47%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)同比下滑，世茂股份表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，自2021年第三季度起，公司銷售形勢(shì)轉(zhuǎn)為下行，土地投資暫停，疊加今年上半年新一輪疫情影響公司的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也受到了影響，銷售額大幅下降，庫(kù)存去化速度放緩，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少但半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，伴隨著商業(yè)項(xiàng)目逐步進(jìn)入交付運(yùn)營(yíng)階段，世茂股份的房地產(chǎn)租金收入具有增長(zhǎng)潛力

積極轉(zhuǎn)換債務(wù)

伴隨著行業(yè)和公司流動(dòng)性的緊張，世茂股份不得不尋求一些即將到期的公開市場(chǎng)債券的延期下半年，世茂累計(jì)公開市場(chǎng)債務(wù)到期總額約29.5億元，其中7月到期的20世茂G2已召開持有人會(huì)議并通過展期目前20世茂G1正常付息，20世茂G3展期至2024年9月1日

世茂股份債券展期有跡可循9月6日公告顯示，1—8月，公司實(shí)現(xiàn)銷售合同面積約42萬平方米，同比下降62%，簽約金額約61億元，同比下降73%，達(dá)到年度簽約目標(biāo)的47%

盡管面臨流動(dòng)性困境，2022年上半年，世茂支付了19世茂G1，19世茂G2，20上海世茂PPN001等三只公開市場(chǎng)債券，總金額為34億元。

雖然市場(chǎng)保證金有所改善，但世茂股份預(yù)測(cè)，下半年流動(dòng)性偏緊的局面將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間面對(duì)階段性壓力，公司積極采取各種措施，全面開展債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緩釋工作，針對(duì)不同類型的債務(wù)問題制定針對(duì)性的解決方案

進(jìn)一步壓縮費(fèi)用預(yù)算，總部嚴(yán)控費(fèi)用，統(tǒng)籌資金使用，

繼續(xù)暫停土地投資，

在保證重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的同時(shí)，調(diào)整部分項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，實(shí)行階段性停緩建，減少開發(fā)建設(shè)投資，

對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，引入戰(zhàn)略合作伙伴，推動(dòng)公司由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，

在運(yùn)營(yíng)層面，我們注重運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，密切關(guān)注銷售回款。在業(yè)務(wù)上，精細(xì)化管理，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，

組織層面，精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)，

加速付款，

根據(jù)到期債務(wù)情況，積極與債權(quán)人協(xié)商，溝通延期降息，利用經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有序推進(jìn)減債，促進(jìn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步化解。

挖掘業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的潛力

公司將繼續(xù)堅(jiān)持并優(yōu)化‘房地產(chǎn)開發(fā)銷售+商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理’的雙輪驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)加大向商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，逐步擺脫對(duì)高杠桿，高周轉(zhuǎn)等傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式的依賴世茂股份在中報(bào)中陳述，多少凸顯了世茂股份對(duì)商業(yè)運(yùn)作的信心

在過去的半年里，實(shí)體企業(yè)的倒閉導(dǎo)致客流和業(yè)績(jī)大幅下滑4—5月，世茂股份管理的商業(yè)項(xiàng)目客流量較去年同期分別下降58%和55%

但由于全國(guó)布局起步較早，世茂股份部分商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的業(yè)務(wù)韌性比如廈門集美世茂廣場(chǎng)一周年期間，吸引了約18萬人次，帶動(dòng)銷售額超過2000萬元這家商場(chǎng)2021年4月開業(yè)，已簽約135個(gè)品牌同樣受靜態(tài)管理影響的濟(jì)南世茂廣場(chǎng)，今年四五月份銷售流量銳減伴隨著5月下旬的開業(yè)和回暖，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重回正軌，6月份銷售額超過去年同期水平

報(bào)告顯示，7月底，世茂股份已在全國(guó)9個(gè)城市聯(lián)合推出世茂瘋狂搶人節(jié)等促銷活動(dòng)，從而推動(dòng)各項(xiàng)目銷售和客流實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

今年以來，全國(guó)各地寫字樓租賃需求進(jìn)一步萎縮據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上半年，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中，有9個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓空置率高于30%，8個(gè)城市處于20%—30%區(qū)間租金方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市全部錄得負(fù)增長(zhǎng)

雖然上半年世茂商業(yè)寫字樓項(xiàng)目整體出租率略有下降，較2021年底下降約2.8個(gè)百分點(diǎn)，但整體表現(xiàn)仍優(yōu)于市場(chǎng)競(jìng)品這主要得益于各項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷，以及采取合理靈活的租賃策略

以南京雨花世茂智匯花園為例，為應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)淡季外部不利因素的影響，該項(xiàng)目通過暖春計(jì)劃等促銷手段取得了良好的租賃效果，上半年出租率保持在95%左右此外，長(zhǎng)沙世茂環(huán)球金融中心項(xiàng)目在金融，能源，TMT，專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域深耕，吸引眾多世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，形成產(chǎn)業(yè)高地，同時(shí)抵御市場(chǎng)波動(dòng)

公司認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，消費(fèi)升級(jí)，新市民，多子女，老齡化等社會(huì)特征越來越明顯，將帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈新需求的產(chǎn)生，打開發(fā)展空間比如城市服務(wù)中的城市更新，舊居住區(qū)改造等業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)管理，代建管理等在合作模式下，探索擴(kuò)大公募REITs范圍的融資機(jī)制等，都為行業(yè)探索新的發(fā)展模式提供了空間和機(jī)會(huì)

目前，世茂股份管理的輕資產(chǎn)項(xiàng)目有7個(gè)，管理體量約33萬平方米，包括整租，管理輸出，專業(yè)服務(wù)等多種合作模式此外，公司在后續(xù)拓展中擁有大量資源，其中推進(jìn)至營(yíng)業(yè)點(diǎn)洽談階段的項(xiàng)目體量已達(dá)約81萬平方米世茂股份認(rèn)為，伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的改善，公司對(duì)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入將會(huì)加大，或?qū)⒅鸩綄?shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)品牌在重點(diǎn)城市的布局

但商業(yè)收入的增長(zhǎng)需要一個(gè)培育期，世茂股份能否通過商業(yè)收入的增長(zhǎng)應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境，成功突圍，還有待觀察。