在今年6月初上海第一輪集中供地中，大名城以底價(jià)約8.88億元拿下青浦區(qū)一幅宅地這是公司今年首次在土地市場布局，延續(xù)了去年的投資布局，上海市場依然是名城必爭之地

在開發(fā)商的戰(zhàn)略布局規(guī)劃中，長三角城市群往往被視為深耕的重點(diǎn)區(qū)域發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，四通八達(dá)的交通，不斷流入的人口，都在一定程度上保證了新房市場的火爆由于抗風(fēng)險(xiǎn)水平相對較高，這一區(qū)域也充當(dāng)了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的防火墻

但目前來看，這種效果在大城市并不明顯今年上半年，公司在華東地區(qū)的毛利率進(jìn)一步下滑至1.03%上海中原地產(chǎn)首席分析師陸文熙告訴記者，最近幾年來受高地價(jià)和限價(jià)政策影響，華東地區(qū)項(xiàng)目利潤有所下滑，但毛利率維持在10%左右是沒有問題的一個(gè)點(diǎn)的毛利率相當(dāng)于賠錢

性能下降

最近幾天，大名城低調(diào)發(fā)布了中報(bào)。

上半年公司營收同比下降51.15%至20.53億元，歸母凈利潤較去年同期下降88.37%至0.28億元，扣非后凈利潤0.21億元，同比下降54.06%。

對于業(yè)績斷崖式下滑，大名城給出的解釋是交割結(jié)轉(zhuǎn)面積減少截至6月底，公司新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入總額較去年同期下降約50%，同期非經(jīng)常性損益影響凈額約為628.22萬元，較去年同期的1.9億元也大幅減少

報(bào)告期內(nèi)，大名城實(shí)現(xiàn)銷售金額約32.09億元，銷售面積20.14萬平方米，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額約19.74億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積20.97萬平方米。

從區(qū)域布局來看，目前名城的業(yè)務(wù)主要分布在華東，東南，西北三個(gè)區(qū)域今年上半年，它們分別貢獻(xiàn)了約2941.48萬元，8.05億元和12.09億元的收入，對應(yīng)的毛利率分別為1.03%，24.39%，19.63%，較上年同期分別下降3.06%，6.78%，3.78%

談及毛利率下降的原因，大名城表示，華東，東南主要是2017年新區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目拿地成本樓面價(jià)較高，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)影響整體區(qū)域毛利率降低，西北地區(qū)主要受疫情，行業(yè)，價(jià)格影響，導(dǎo)致開發(fā)成本上升，但房價(jià)階段性下降。

但由于高毛利率地區(qū)收入權(quán)重上升，低毛利率地區(qū)收入權(quán)重下降，大名城綜合毛利率較上年同期略有上升截至6月底，公司房地產(chǎn)板塊毛利率較去年同期上升4.17個(gè)百分點(diǎn)至21.23%，綜合毛利率為21.11%，2021年同期為16.69%

報(bào)告期內(nèi)，其來自西北地區(qū)的收入占比59.19%，較上年同期提高27.06個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比，東南地區(qū)收入增長14.37個(gè)百分點(diǎn)至39.38%，華東地區(qū)占比1.44%，同比下降41.43個(gè)百分點(diǎn)。

半年交付一套房。

由此可見，雖然以上海為核心的長三角城市群被規(guī)劃為重要的深耕區(qū)域，但這一區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)成為名城的短板表現(xiàn)四年來，公司華東區(qū)收入逐年減少，毛利率每況愈下

華東的盈利高峰在2018年。

當(dāng)年，該地區(qū)毛利率為42.42%，比上年增長18.83個(gè)百分點(diǎn)當(dāng)時(shí)是四個(gè)地區(qū)中最高的

結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，位于華東地區(qū)的大名城14個(gè)住宅項(xiàng)目中，僅上海紫金9號已結(jié)轉(zhuǎn)，總面積118.61平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入673.77萬元，相當(dāng)于華東地區(qū)今年上半年僅交付一套房。

這意味著它沒有送達(dá)有熟悉華東市場的房企人士向記者分析，上海，杭州，南京等地的交房周期在兩年半左右，開發(fā)商只有在購房者確認(rèn)收房后才能結(jié)轉(zhuǎn)收益但受新冠肺炎疫情影響，項(xiàng)目逾期交付的可能性大大增加，結(jié)轉(zhuǎn)期也會(huì)拉長

無貨可結(jié)轉(zhuǎn)的情況與公司最近幾年來投資節(jié)奏收縮有一定關(guān)系2018年，大明市提出審慎拿地當(dāng)年，公司僅通過公開市場競得福建省龍海市兩宗地塊，34%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給杭州鴻兆城置業(yè)，2019年在公開市場隱身，僅以貨幣增資方式投資杭貝隆地產(chǎn)

還是出于對性能的考慮，大名城在2020年重回大眾視野公司全年新增項(xiàng)目7個(gè)，其中上海6個(gè)，福州倉山1個(gè)，總價(jià)約78.33億元，2021年繼續(xù)在上海補(bǔ)倉，拿下奉賢區(qū)，臨港新區(qū)，青浦區(qū)三幅地塊，總價(jià)約32.77億元

伴隨著時(shí)間的推移，上述項(xiàng)目逐漸進(jìn)入市場預(yù)售，但均未進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。信息顯示，上海大名城映云房預(yù)計(jì)2023年3月底交房，大名城應(yīng)暉預(yù)計(jì)明年6月底交房，大名城映湖預(yù)計(jì)明年4月底交房...

截至6月底，華東名城待結(jié)轉(zhuǎn)面積約28.35萬平方米，受多種因素影響，利潤空間仍然有限。

待開發(fā)的土壤儲(chǔ)量為91.58萬平方米。

上述房企人士告訴記者，2020年上海土地溢價(jià)率并不低，2021年實(shí)行集中供地后價(jià)格依然居高不下再加上疫情的影響，項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生大量的額外成本，導(dǎo)致整體利潤空間進(jìn)一步壓縮溢價(jià)率是以掛牌價(jià)為基準(zhǔn)的，但如果掛牌價(jià)高，那么即使溢價(jià)低，地價(jià)依然高

這在大城市體現(xiàn)得最為淋漓盡致2020年，上海大名城拿地的6宗地塊合同總價(jià)為53.73億元，其中不乏溢價(jià)率在20%—30%的項(xiàng)目

具體來看，當(dāng)年6月，大名城經(jīng)過47輪報(bào)價(jià)，以約11.35億元競得青浦區(qū)一幅宅地，同月競得的臨港科技城D06—01地塊溢價(jià)率為16%，另一幅臨港科技創(chuàng)新城B02—02地塊溢價(jià)率為35.2%...

韓毅智庫研究總監(jiān)俞曉宇也在一份報(bào)告中指出，2020年至2021年上半年，華東地區(qū)企業(yè)投資的地貨比普遍超過0.4，一些優(yōu)質(zhì)高價(jià)地的地貨比甚至超過0.8，利潤空間小于其他地區(qū)。

但華東地區(qū)購買力充足，有助于項(xiàng)目快速走遠(yuǎn)，回籠資金，保證現(xiàn)金流房企堅(jiān)定布局華東，主要目的是促進(jìn)企業(yè)規(guī)模增長，保持市場份額，尋求可持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)于曉宇強(qiáng)調(diào)

今年以來，名城繼續(xù)加碼上海市場截至6月底，公司待開發(fā)土地總面積約91.58萬平方米，其中長三角6.9萬平方米，大灣區(qū)33.72萬平方米，西北47.11萬平方米，東南3.84萬平方米

從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種土儲(chǔ)能力并不充足，公司補(bǔ)庫任務(wù)依然艱巨，融資渠道的收縮將在一定程度上制約其發(fā)展。

今年上半年，由于股份回購，貸款償還，項(xiàng)目合作支付等費(fèi)用，大名城賬面資金較2021年末減少33.13%至41.86億元公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增至12.87億元，而短期借款為4.83億元

市場很好奇在錄得去年重組上市以來的首次虧損后，大名城能否在2022年翻身