市場表現(xiàn):

上證指數(shù)本周+2.8%，收于3084.3點，創(chuàng)業(yè)板指本周+5.0%，收于2358.2點，滬深300本周+2.0%，收于3988.6房地產(chǎn)板塊+3.9%，在31個行業(yè)中排名第10

新房成交:成交面積同比—52.5%，環(huán)比+68.0%本周我們重點跟蹤的32個城市一手房總成交面積約217萬平方米，同比—52.5%，環(huán)比+68.0%其中，一線一手房總成交面積42萬平方米，同比—42.3%，環(huán)比+70.7%二線一手房總成交面積119萬平方米，同比—51.1%，環(huán)比+80.9%，三線一手房總成交量56萬平方米，同比上漲—60.3%，環(huán)比上漲+44.6%

二手房成交:成交面積同比—47.1%，環(huán)比+108.1%本周我們重點關注的17個城市二手房總成交面積約90萬平方米，同比—47.1%，環(huán)比+108.1%其中，一線二手房總成交面積29萬平方米，同比—44.5%，環(huán)比+86.8%二線二手房總成交面積37萬平方米，同比—46.6%，環(huán)比+118.4%，三線二手房總成交面積24萬平方米，同比上漲—50.5%，環(huán)比上漲+123.0%

新房庫存:庫存面積環(huán)比—0.21%，去化期為12月至2022年5月12日本周我們重點跟蹤的16個城市新房庫存面積合計約9200萬立方米，環(huán)比下降—0.21%，整體去化周期約為12.1個月其中，一線新房庫存共計3205萬立方米，環(huán)比0.12%，去化周期10.4個月，二線新房庫存3299萬立方米，環(huán)比0.31%，去化周期9.6個月，三線新房庫存2696萬立方米，環(huán)比0.19%，去化周期25.4個月

市場:百城土地面積1470萬立方米，土地總價500億元，土地溢價率2.10%。

上周百城土地供應數(shù)量為174個，對應土地供應約1317萬平方米，100個城市土地成交195宗，對應土地成交1470萬平方米，土地總價約500億元，100個城市溢價率2.10%其中，一線，二線，三線城市土地成交面積分別為429萬立方米，321萬立方米，721萬立方米，同比分別為+123%，—78%，—42%，對應的土地溢價率分別為+1.18%，+0.71%，+2.60%

投資建議:

本周4月社會融資增量超預期回落，首套房貸利率下調(diào)20個基點，地方調(diào)控放松加速具體來看，4月份，社會融資存量同比增長10.2%，增速回落0.4個百分點，社會融資增量9102億元，比上年同期少9468億元，其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元日前，央行發(fā)布《關于差別化住房信貸政策調(diào)整有關問題的通知》:對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行首套房貸優(yōu)惠政策力度大:RealData數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率為5.45%首套房貸利率和二套房貸利率分別有77bp和25bp的下調(diào)空間

最近從中央到地方，各種利好政策不斷可是，市場形勢并沒有像預期的那樣復蘇

1)銷量的拐點是對后市建立信心的關鍵近期北京，上海及更多城市出現(xiàn)疫情，居民購房受到影響加上近期市場低迷，加上去年基數(shù)效用較高，銷售將持續(xù)承壓是大勢所趨，短期內(nèi)難以實現(xiàn)向上拐點

2)后市重點關注貨幣工具的使用，房貸利率還有很大的下降空間社會金融增速單月降幅超過50%的只有2008年10月(同比—65%)，2010年6月(同比—52%)，2011年9月(同比—62%)和2014年7月(同比—67%)，除2010年6月外，其他年份均如此

3)熱點城市需要更多政策強心針，四限放松或在即根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計，自2022年初以來，已有近70個城市放松了調(diào)控政策，但強政策基本集中在一些弱二線城市和其他低線城市，目前效果并不顯著向后看，強二線城市如杭州，南京，成都，武漢，東莞，珠海等，很可能在現(xiàn)有寬松政策的基礎上，進一步解除限購，限貸，限價，限售，從而釋放剛需和改善型需求

遵循三條紅線，房地產(chǎn)貸款集中管理，兩次集中供地，房產(chǎn)稅改革試點等政策的出臺，將雙向綁定供需調(diào)控風向沒有改變，以穩(wěn)為主仍是主基調(diào)，大的放大空間較窄目前板塊估值和倉位已經(jīng)處于歷史低位展望未來，基數(shù)低的效用消退，基本面在2022年初面臨下行壓力行業(yè)供需兩端的制約，導致拿地，銷售，降杠桿的不協(xié)調(diào)加劇

華潤萬象生活，碧桂園服務，金科服務，寶龍商務等

風險警告:

房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，銷售修復不及預期，資金大幅收緊。