4月份，受疫情影響，樓市成交進(jìn)一步下滑。與此同時(shí)，盡管多地開(kāi)啟首輪集中供地，房企拿地總量有所回升，但同比大幅下降。

1-4月，百?gòu)?qiáng)房企無(wú)論是銷(xiāo)售規(guī)模還是拿地總額，同比降幅均超過(guò)50%。50強(qiáng)房企超過(guò)30%沒(méi)有拿地，市場(chǎng)低迷、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市拍賣(mài)的火熱而明顯改善。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期中央政治局會(huì)議釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)，多地密集出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”仍可期待。預(yù)計(jì)三季度核心城市市場(chǎng)將觸底企穩(wěn)，三四線(xiàn)城市將面臨更長(zhǎng)的調(diào)整周期。同時(shí)，預(yù)計(jì)樓市回暖，或增強(qiáng)企業(yè)拿地意愿。預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也會(huì)有一定程度的回暖，但不同城市的回暖速度會(huì)有很大差異。

銷(xiāo)售規(guī)模同比下降50.2%。

4月份，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)。

根據(jù)柯睿研究中心的數(shù)據(jù)，一些城市受到了疫情的影響。4月份，百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售成交金額4284.7億元，環(huán)比下降16.2%，降幅大于近年同期。同比下降58.6%，較3月份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，處于近年單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。

受此影響，按1-4月累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售規(guī)模和股權(quán)銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅已經(jīng)“減半”。

中國(guó)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百?gòu)?qiáng)房企平均銷(xiāo)售金額212.2億元，同比下降50.2%；其中，銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元的房企有3家，比去年同期減少6家；超過(guò)100億元的房企有57家，比去年同期減少46家。百?gòu)?qiáng)房企平均權(quán)益銷(xiāo)售額155.2億元，平均權(quán)益銷(xiāo)售面積109.1萬(wàn)平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

從重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份，受疫情反彈影響，樓市成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比降幅擴(kuò)大至58%。一線(xiàn)城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%。26個(gè)二三線(xiàn)城市市場(chǎng)日趨慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比降幅擴(kuò)大至60%。

分地區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)幾乎完全關(guān)閉。受疫情影響，上海樓市進(jìn)入休市狀態(tài)，長(zhǎng)時(shí)間的封閉管控勢(shì)必降低居民收入和消費(fèi)預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場(chǎng)走弱。比如南京，案例市場(chǎng)客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量環(huán)比下降，平均新增率低至33%。

京津冀區(qū)域僅限于北京市場(chǎng)的回暖，新增站點(diǎn)平均去化率穩(wěn)步提升至41%。核心區(qū)域的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，但遠(yuǎn)郊市場(chǎng)幾乎沒(méi)有起色，很多項(xiàng)目的去化率仍低于10%。天津和河北市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，天津地區(qū)訪(fǎng)問(wèn)量和訂閱量同比下降40%左右。

大灣區(qū)市場(chǎng)回暖進(jìn)度弱于預(yù)期，廣州市場(chǎng)回暖緩慢，新銷(xiāo)售平均率從低位回升至21%。中高端需求相對(duì)旺盛，但觀望情緒濃厚。增城、南沙、花都等周邊區(qū)域庫(kù)存積壓，成交未見(jiàn)起色。深圳依然沒(méi)有扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，新盤(pán)平均費(fèi)率微降至32%。龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域普遍承壓。佛山、東莞、惠州等市場(chǎng)繼續(xù)蟄伏。如佛山新盤(pán)平均率低至12%，受限于廣州缺乏外溢客戶(hù)，渠道帶客，成交轉(zhuǎn)化效果差。

土地購(gòu)置總量同比下降55.9%。

4月份，隨著多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地的開(kāi)啟，房企單月拿地金額小幅上升。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)房企月度拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比仍下降69%。

中國(guó)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，50家代表性房企合計(jì)拿地同比下降59.4%。

1-4月，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)合計(jì)拿地3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

柯睿研究中心指出，整體來(lái)看，前4個(gè)月，超過(guò)30%的50強(qiáng)房企沒(méi)有拿地，市場(chǎng)低迷和資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市土地拍賣(mài)的火爆而明顯改善。

1-4月，按拿地金額最高的企業(yè)來(lái)看，TO20拿地金額過(guò)半為國(guó)企和央企，只有碧桂園、龍湖、濱江、人人等少數(shù)民企。華潤(rùn)、建發(fā)、中海等拿地金額。都超過(guò)了250億元?？梢?jiàn)，目前的大型國(guó)企，如華潤(rùn)、中海、保利、中交、建發(fā)等。，在核心城市拿地有很大優(yōu)勢(shì)，尤其是在一些集中供地城市的“讓步”下。優(yōu)質(zhì)高性?xún)r(jià)比的地塊補(bǔ)充了可售價(jià)值，同時(shí)也優(yōu)化了企業(yè)的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。民營(yíng)企業(yè)中，受益于集中供地，部分地區(qū)的一些深耕房企表現(xiàn)突出。比如濱江和人人，在杭州收獲頗豐。其中，濱江1-4月新拿地金額233.8億元，同比增長(zhǎng)86%，幾乎全部集中在杭州。

值得注意的是，前10名中，僅有3家企業(yè)拿地金額同比增長(zhǎng)，一定程度上反映了當(dāng)前土地市場(chǎng)的不景氣和企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎。即使在拿地金額前100名中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和地方平臺(tái)公司仍占多數(shù)，“抄底”現(xiàn)象自去年下半年以來(lái)并未減少。

大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在第三季度企穩(wěn)

對(duì)于前4個(gè)月樓市成交冷淡的原因，韓毅智庫(kù)認(rèn)為主要可以歸為三個(gè)方面的擔(dān)憂(yōu):

一是對(duì)未來(lái)收入的擔(dān)憂(yōu)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力，疫情影響的疊加，房地產(chǎn)、制造、餐飲、互聯(lián)網(wǎng)、教育等行業(yè)經(jīng)營(yíng)艱難，民眾收入受損，或工作無(wú)保障，住房消費(fèi)等購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重受挫；

第二，對(duì)房屋交付的擔(dān)憂(yōu)。恒大等頭部房企的霹靂導(dǎo)致的各能級(jí)城市大量房源不能按時(shí)交付的問(wèn)題，直接影響購(gòu)房意愿。因此，居民更傾向于國(guó)有央企等房屋交付確定性高的企業(yè)購(gòu)房。

三是對(duì)房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂(yōu)，部分企業(yè)大幅打折，進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。

綜上所述，原因最終導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售受挫嚴(yán)重，回款減少，間接對(duì)企業(yè)投資造成很大影響。因此，韓毅智庫(kù)認(rèn)為，土地市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵取決于銷(xiāo)售市場(chǎng)的情況，但可以肯定的是，隨著土地拍賣(mài)規(guī)則和各項(xiàng)配套政策的進(jìn)一步完善，土地市場(chǎng)正逐漸回歸理性，高地價(jià)、高溢價(jià)、高杠桿的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去。雖然有暫時(shí)的陣痛，但陣痛過(guò)后，行業(yè)將迎來(lái)更健康、更穩(wěn)定的未來(lái)。

4月底，中央政治局會(huì)議提出，在堅(jiān)持“房住不炒”原則的前提下，支持各地因地制宜完善政策，支持剛需和改善性需求住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

克而瑞研究中心認(rèn)為，近期樓市已經(jīng)“松綁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”仍可期。預(yù)計(jì)三季度核心城市市場(chǎng)將觸底企穩(wěn)，三四線(xiàn)城市將面臨更長(zhǎng)的調(diào)整周期。

柯睿研究中心也認(rèn)為，樓市回暖的預(yù)期可能會(huì)增強(qiáng)企業(yè)拿地的意愿。預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也會(huì)有一定程度的回暖，但不同城市的回暖速度會(huì)有很大差異。即使在土地供應(yīng)集中的核心城市，也有部分城市遭遇嚴(yán)寒。

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