在高分紅和低估值的背景下，以險(xiǎn)資、FOF資金為代表的專(zhuān)業(yè)資金漸次進(jìn)入REITs市場(chǎng)。

年內(nèi)，REITs行情在陰跌多個(gè)季度后逐漸企穩(wěn)，中證REITs指數(shù)年內(nèi)漲幅達(dá)5.09%，這一數(shù)值在A股震蕩的背景下尤為難得。二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖帶動(dòng)了發(fā)行端的提速:按照基金成立日計(jì)算，截至9月7日年內(nèi)已有15只公募REITs上市，遠(yuǎn)超去年同期的4只產(chǎn)品，此外部分前期申報(bào)的產(chǎn)品也接連收到監(jiān)管反饋。

近日，財(cái)政部等發(fā)布公告，明確有關(guān)企業(yè)改制重組免印花稅。有機(jī)構(gòu)指出，公募REITs在籌備發(fā)行階段，底層資產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司的重組是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。以前，這一環(huán)節(jié)需要繳納印花稅，增加了項(xiàng)目的交易成本。公告出臺(tái)后，有助于提高發(fā)行效率。隨著成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對(duì)于發(fā)行人來(lái)說(shuō)更具吸引力。

REITs熱度再起

在新股上市暫緩的背景下，REITs卻逐漸加快了上新的節(jié)奏。近日，博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園REIT與華夏大悅城商業(yè)REIT兩只產(chǎn)品均一日售罄并開(kāi)啟比例申購(gòu)，這也是相關(guān)產(chǎn)品年內(nèi)在申購(gòu)階段火熱的縮影。

Wind數(shù)據(jù)顯示，按照基金成立日計(jì)算，截至9月7日年內(nèi)已有15只公募REITs上市，遠(yuǎn)超去年同期的4只產(chǎn)品。此外，多只擬上市的產(chǎn)品在被審批的過(guò)程中也按下“加速鍵”:9月4日，銀華紹興原水REIT狀態(tài)更新為“已問(wèn)詢(xún)”，如若順利登陸資本市場(chǎng)，該基金將成為我國(guó)水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs第一單；9月3日，華夏南京交通高速REIT狀態(tài)也更新為“已反饋”。

同時(shí)，今年公募REITs發(fā)行市場(chǎng)還頻現(xiàn)提前結(jié)束募集及超募情形。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月7日，年內(nèi)上市的15只公募REITs中，有14只產(chǎn)品公眾發(fā)售部分實(shí)現(xiàn)提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售，其中更有5只產(chǎn)品一日售罄。

行情方面，REITs基金在陰跌數(shù)月后年內(nèi)終于企穩(wěn)，中證REITs指數(shù)年內(nèi)漲幅達(dá)5.09%，這一數(shù)值在A股震蕩的背景下尤為難得，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT漲逾三成，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博士蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等4只產(chǎn)品漲超20%。

機(jī)構(gòu)增配REITs資產(chǎn)

除了二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)企穩(wěn)，REITs在分紅方面也十分“慷慨”。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，34只基金年內(nèi)分紅合計(jì)額度達(dá)到了50.76億元，華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT分紅4次，中金安徽交控REIT等8只產(chǎn)品分紅3次，其中中金安徽交控REIT合計(jì)分紅達(dá)5.04億元，為額度之最。

基于此，在REITs行情達(dá)到近年來(lái)低谷之際，受到了風(fēng)險(xiǎn)偏好更為謹(jǐn)慎的保險(xiǎn)資金的青睞。

據(jù)中金的研報(bào)統(tǒng)計(jì)，以中報(bào)披露流通盤(pán)前十大投資者持倉(cāng)市值計(jì)算，險(xiǎn)資持倉(cāng)市值達(dá)到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。

具體到單只基金來(lái)看，截至二季度末，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的前十名持有人中，共有六家險(xiǎn)資，名單包括了中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品、同方全球人壽保險(xiǎn)有限公司、中國(guó)人壽資管-工商銀行-國(guó)壽資產(chǎn)等，而截至去年末僅有4家。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT年內(nèi)漲幅達(dá)到了19%，從一路上行的行情不難推測(cè)，參與的險(xiǎn)資皆有浮盈。

而在另一只中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT前十持有人中，也出現(xiàn)了“中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品”的身影，該機(jī)構(gòu)今年上半年首次躋身前十名單，持有1265萬(wàn)份份額，位居第6。

有機(jī)構(gòu)人士指出，險(xiǎn)資在投資方面更看重整體收益的穩(wěn)定，傾向于配置多元豐富的資產(chǎn)，公募REITs的項(xiàng)目資產(chǎn)大多有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是險(xiǎn)資所青睞的投資對(duì)象，盡管二級(jí)市場(chǎng)會(huì)有價(jià)格波動(dòng)，但也符合保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)線(xiàn)投資屬性。

此外，F(xiàn)OF也在二季度加大對(duì)REITs基金的配置，如中歐盈選平衡6個(gè)月持有買(mǎi)入了華夏中國(guó)交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等，該FOF基金在半年報(bào)中表示:繼續(xù)維持部分轉(zhuǎn)債基金及轉(zhuǎn)債個(gè)券的配置，加大REITs資產(chǎn)的配置力度，將REITs資產(chǎn)占基金凈資產(chǎn)的配置比例提升至5%以上。

據(jù)中金研報(bào):按照前十大持倉(cāng)測(cè)算，單一機(jī)構(gòu)賬戶(hù)上半年新進(jìn)或凈增5000萬(wàn)元的機(jī)構(gòu)戶(hù)主要為券商自營(yíng)、保險(xiǎn)以及部分公募基金和私募基金，上述機(jī)構(gòu)持倉(cāng)板塊偏好亦有分化，其中產(chǎn)業(yè)園、保租房以及高速是機(jī)構(gòu)加倉(cāng)或新進(jìn)的主要方向。

免稅利好重磅出爐

近期，REITs類(lèi)資產(chǎn)還迎來(lái)政策利好。

9月4日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制有關(guān)印花稅政策的公告》明確，對(duì)企業(yè)改制、合并、分立、破產(chǎn)清算以及事業(yè)單位改制書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，免征印花稅；對(duì)同一投資主體內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、股權(quán)書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，免征印花稅。

據(jù)了解，根據(jù)目前我國(guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的要求，原始權(quán)益人通常涉及將基礎(chǔ)資產(chǎn)注入項(xiàng)目公司或?qū)⒎侨氤刭Y產(chǎn)剝離，然后再將項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。因此在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行前，發(fā)行人一般需要進(jìn)行重組安排以實(shí)現(xiàn)發(fā)行結(jié)構(gòu)的要求。

中信建投基金表示，公募REITs在籌備發(fā)行階段，底層資產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司的重組是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。以前，這一環(huán)節(jié)需要繳納印花稅，增加了項(xiàng)目的交易成本。公告出臺(tái)后，原始權(quán)益人和SPV分別需要繳納的萬(wàn)分之五的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移印花稅得到減免，使得這一環(huán)節(jié)的印花稅得以免征，從而降低了公募REITs的發(fā)行成本。而印花稅的免征同時(shí)，又減少了稅務(wù)處理的復(fù)雜性和時(shí)間成本，有助于提高發(fā)行效率。隨著成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對(duì)于發(fā)行人來(lái)說(shuō)更具吸引力，從而激發(fā)市場(chǎng)活力。

責(zé)編:戰(zhàn)術(shù)恒

校對(duì):李凌鋒??