日前，首批公募基金REITs拿到準(zhǔn)生證迎來一周年目前已有12只公募REITs產(chǎn)品上市，募集規(guī)模達(dá)到458億元

與此同時(shí)，配套的配資規(guī)則已經(jīng)進(jìn)入公開征求意見階段，行業(yè)也在不斷挖掘品類，試圖在細(xì)分賽道上形成可復(fù)制，可推廣的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

記者獲悉，目前北京和深圳都有申請(qǐng)租賃住房項(xiàng)目，進(jìn)度都比較高同時(shí)，也有機(jī)構(gòu)在探索新能源，清潔能源，旅游景點(diǎn)等項(xiàng)目，試圖找到一條獨(dú)特的路就募資而言，行業(yè)更注重對(duì)項(xiàng)目和定價(jià)的要求，也有公司開始搭建REITs平臺(tái)，為資產(chǎn)注入做好基礎(chǔ)

抗通脹能力強(qiáng)

自去年5月17日首批9只公募REITs獲得出生證以來，公募REITs發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)目前已有11家基金公司的12只公募REITs陸續(xù)上市，募集規(guī)模達(dá)到458.12億元

今年中國交通建設(shè)REIT的推出吸引了超過1500億元的資金其中，向公眾投資者發(fā)售的規(guī)模，0.84%的配售比例，刷新了基金公募最低發(fā)售的紀(jì)錄

與此同時(shí)，今年以來公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)健表現(xiàn)也備受關(guān)注。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月16日，12只公募REITs今年以來的平均漲幅已達(dá)0.86%僅有5只公募REITs逆勢(shì)上漲，博時(shí)招商蛇口工業(yè)園REITs年內(nèi)上漲10.56%，AVIC首鋼生物質(zhì)REITs，東吳蘇州工業(yè)園REITs，郭芙首創(chuàng)水務(wù)REITs年內(nèi)漲幅均超過3%

總體而言，公募REITs的項(xiàng)目管理績效穩(wěn)定。

基金一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，9只公募基金REITs凈利潤實(shí)現(xiàn)正收益，平安廣州角頭廣河高速RE—IT凈利潤高達(dá)3961.26萬元，東吳蘇州工業(yè)園區(qū)REIT，建信中關(guān)村工業(yè)園區(qū)REIT凈利潤均超過2000萬元。

AVIC房地產(chǎn)投資署表示，在目前的試點(diǎn)階段，公募REITs的上市需要經(jīng)過嚴(yán)格的審核程序優(yōu)中選優(yōu)的項(xiàng)目受到了投資人的追捧基礎(chǔ)設(shè)施天然具有運(yùn)營穩(wěn)定，收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，使得公募REITs在股市劇烈波動(dòng)下表現(xiàn)出突出的抗通脹屬性

北京和深圳的租賃住房項(xiàng)目有望繼續(xù)推進(jìn)。

房地產(chǎn)投資信托基金的公開發(fā)行正在擴(kuò)大。

目前有三單項(xiàng)目有望接力公募REITs據(jù)上交所網(wǎng)站顯示，有兩只高速公路REITs，分別是華泰紫金江蘇交管高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和郭進(jìn)鐵建重慶隋玉高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)分別為已接受和反饋深交所網(wǎng)站顯示，有一單發(fā)電項(xiàng)目，為鵬華深能清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，項(xiàng)目狀態(tài)為已詢價(jià)

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前國內(nèi)公募REITs已有數(shù)百只，涉及高速公路，倉儲(chǔ)物流，清潔能源，保障性租賃房，旅游景區(qū)等尤其是保障性租賃房，成為業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的項(xiàng)目目前北京和深圳的項(xiàng)目都比較超前

從公開信息來看，很多地區(qū)都在積極儲(chǔ)備保障性租賃房項(xiàng)目。

例如，今年4月，深圳人才住房集團(tuán)向國家發(fā)改委提交了首個(gè)保障性租賃房REITs項(xiàng)目日前，蘇州恒泰控股有限公司發(fā)布精英公寓公募REITs基金管理人中標(biāo)公告，華泰證券中標(biāo)日前，Xi安珠建設(shè)管理集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)布中標(biāo)結(jié)果，中標(biāo)人為中信證券

此外，上海，甘肅，合肥等地也出臺(tái)文件，支持保障性租賃房公募REITs項(xiàng)目申報(bào)。

提前布局項(xiàng)目，籌集資金

公募REITs已經(jīng)提上日程日前，滬深交易所就基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs擴(kuò)容指引公開征求意見多位業(yè)內(nèi)人士表示，細(xì)則的出臺(tái)將為募資提供標(biāo)準(zhǔn)目前他們比較關(guān)注兩個(gè)因素:項(xiàng)目需求和定價(jià)

博商蛇口工業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉璇表示，《募集指引》公開征求意見的出臺(tái)，意味著作為資產(chǎn)管理平臺(tái)的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施公開發(fā)行REITs，形成投，融，管，退的良性循環(huán)有了法律依據(jù)在成熟的公募REITs市場(chǎng)，基金規(guī)模是影響其份額流動(dòng)性和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)鍵因素更大的資產(chǎn)規(guī)模象征著底層資產(chǎn)更加分散，可以有效防范單個(gè)資產(chǎn)或單個(gè)區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)，降低大規(guī)模交易帶來的價(jià)格沖擊

記者了解到，招商蛇口正在籌劃和研究將適當(dāng)?shù)某墒熨Y產(chǎn)注入博時(shí)招商蛇口工業(yè)園REIT招商蛇口和博時(shí)繼續(xù)合作，尋找合適的可注入REITs的資產(chǎn)，幫助REITs擴(kuò)大規(guī)模

對(duì)于募集過程中的合理定價(jià)，AVIC基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，可以從三個(gè)方面保證新老持有人利益的平衡:一是保證募集資產(chǎn)的合理定價(jià)，第二，保證基金管理人公開募集的合理募集程序，第三，確保上市后募集資產(chǎn)的合理運(yùn)行機(jī)制。

據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道

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如何閱讀公募REITs的年報(bào)記住這幾點(diǎn)

作為公募基金行業(yè)支持我國基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大創(chuàng)新品種，公募基礎(chǔ)設(shè)施類REITs自去年首批產(chǎn)品發(fā)行上市以來，就吸引了投資者的關(guān)注和積極參與。

首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基金份額持有人中，個(gè)人投資者平均持有份額為12%，高于發(fā)行上市階段個(gè)人投資者持有份額這說明個(gè)人投資者對(duì)公募REITs產(chǎn)品的關(guān)注度和參與度在逐漸提高從個(gè)人投資者持有不同公募REITs份額的數(shù)據(jù)橫向比較來看，基金規(guī)模越小，個(gè)人投資者持有份額越高因此，個(gè)人投資者可能在公募REITs二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)過程中發(fā)揮越來越重要的作用

與專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者相比，大部分個(gè)人投資者的專業(yè)知識(shí)和日常時(shí)間精力投入有限對(duì)于個(gè)人投資者來說，利用好有限的時(shí)間獲取支持投資決策的信息和數(shù)據(jù)是一項(xiàng)重要但不簡單的任務(wù)

最近幾天，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已發(fā)布2021年年報(bào)作為這些產(chǎn)品年度回顧和總結(jié)的公開信息披露材料，年報(bào)中數(shù)據(jù)信息的重要性不言而喻但是，要求每一位投資者將每一份近百頁的年報(bào)從頭到尾仔細(xì)閱讀一遍，可能并不現(xiàn)實(shí)因此，可以對(duì)公募REITs的年報(bào)內(nèi)容進(jìn)行梳理和介紹，為投資者根據(jù)個(gè)人需求快速查找相關(guān)數(shù)據(jù)提供參考

一般來說，公募REITs的年報(bào)通常包括以下幾個(gè)部分:基金介紹，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及基金收益分配，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)作，除基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券以外的投資組合報(bào)告，管理人報(bào)告，托管人報(bào)告，資產(chǎn)支持證券管理人報(bào)告，外部管理機(jī)構(gòu)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告，年度財(cái)務(wù)報(bào)告，評(píng)估報(bào)告，基金份額持有人信息，重大事項(xiàng)披露等。

對(duì)于投資者來說，他們最關(guān)心的肯定是所投資的公募REITs當(dāng)年的營業(yè)收益，直接影響投資者當(dāng)年持有份額的分紅，對(duì)基金內(nèi)部估值產(chǎn)生影響投資者可以快速了解主要財(cái)務(wù)指標(biāo)和基金收益分布情況等，并認(rèn)真查閱和分析年度財(cái)務(wù)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的明細(xì)報(bào)表和會(huì)計(jì)規(guī)則

從首批9只公募REITs的年報(bào)披露的財(cái)務(wù)信息來看，大部分產(chǎn)品都達(dá)到了預(yù)期收益和EBIT—DA，實(shí)際值與預(yù)期值的波動(dòng)范圍在10%之間從可供分配的金額來看，首批公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)較為突出，均達(dá)到甚至大大超過了之前的預(yù)期值，為投資者帶來了實(shí)實(shí)在在的分紅收益

在這些關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，投資者若想進(jìn)一步了解數(shù)據(jù)背后基金和基建項(xiàng)目運(yùn)作的具體情況，可以參考基金簡介，基建項(xiàng)目運(yùn)作，除基建資產(chǎn)支持證券外的投資組合報(bào)告，重大事項(xiàng)披露等其中，基建項(xiàng)目運(yùn)營不僅關(guān)注基建項(xiàng)目在本年度的實(shí)際運(yùn)營情況和財(cái)務(wù)信息，還介紹了基建項(xiàng)目所在行業(yè)的總體情況，競(jìng)爭情況和未來發(fā)展前景，有利于投資者相對(duì)客觀，全面地了解基建項(xiàng)目的實(shí)際情況，做出投資判斷

管理人報(bào)告，托管人報(bào)告，資產(chǎn)支持證券管理人報(bào)告，外部管理機(jī)構(gòu)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告等內(nèi)容與公募REITs運(yùn)作相關(guān)機(jī)構(gòu)的年度業(yè)績報(bào)告類似，便于投資者了解相關(guān)機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容和實(shí)際情況基金份額持有人信息記錄截至年末的基金份額持有人結(jié)構(gòu)及前十名持有人情況

通過以上介紹，投資者可以初步了解公募REITs年度報(bào)告的框架結(jié)構(gòu)和重點(diǎn)內(nèi)容分布希望投資者在未來投資公募REITs的過程中，能夠抽出一些時(shí)間和精力來研究公募REITs的年報(bào)，客觀理性地做出投資決策，更好地分享中國公募REITs市場(chǎng)發(fā)展的紅利