日前，王府井股份以23.13元報(bào)收漲停，成交金額8.65億元，換手率3.89%。

那一天，免稅概念就上去了除了王府井，友阿股份，安百里股份和東百集團(tuán)全部漲停，廈門港務(wù)，大連友誼和眾信旅游在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售的海南奧特萊斯旅游發(fā)展有限公司100%股權(quán)的競(jìng)價(jià)，并已確認(rèn)為本次競(jìng)價(jià)的受讓方，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16，016.29萬元，承擔(dān)股東貸款本息77，659.97萬元

王府井的公告中表示，未來海南省將以海南自由貿(mào)易港建設(shè)為基礎(chǔ)，初步打造國際旅游消費(fèi)中心公司收購海南旅游，將加速其在海南各業(yè)態(tài)的整體發(fā)展但是，王府井在這筆交易中承擔(dān)的總收購成本是否合理

標(biāo)的凈資產(chǎn)估值增長(zhǎng)117%

公告顯示，海南旅游注冊(cè)資本為3億元，聚源新城持有100%股權(quán)海南旅游持有海南省萬寧市蓮花村萬讓2009—52—4號(hào)商業(yè)物業(yè)目前，該物業(yè)由海南旅游公司經(jīng)營(yíng)

2021年海南旅游營(yíng)業(yè)收入為6699.64萬元，但凈利潤(rùn)為—3013.26萬元，2022年前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2575.42萬元，凈利潤(rùn)845.14萬元截至2022年2月28日，14.04億元的總資產(chǎn)中，所有者權(quán)益為1.25億元，負(fù)債總額為12.79億元

在評(píng)估基準(zhǔn)日，海南旅游業(yè)總資產(chǎn)為12.23億元，總負(fù)債為11.49億元經(jīng)評(píng)估，價(jià)值分別增加469.16萬元，減少8190.48萬元值得注意的是，海南旅游業(yè)在基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)為7356.64萬元，但一個(gè)月后，2021年12月31日的所有者權(quán)益為11652.27萬元，相差4295.63萬元

不僅如此，凈資產(chǎn)評(píng)估值16016.29萬元，評(píng)估增值8659.65萬元，增值率高達(dá)117.71%最后，海南旅游實(shí)業(yè)100%股權(quán)的評(píng)估結(jié)論為凈資產(chǎn)評(píng)估值，確定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16，016.29萬元

對(duì)于117.71%的凈資產(chǎn)增值率，公告顯示主要是由于評(píng)估確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債賬面金額8，190.48萬元，為0遞延所得稅負(fù)債減值的主要原因是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量由于投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量，考慮到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)準(zhǔn)則的差異以及本次評(píng)估的目的，本次評(píng)估遞延所得稅負(fù)債為零

納入本次評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)已設(shè)定抵押，抵押土地面積為176，807平方米，抵押房地產(chǎn)面積為102，525.49平方米，被擔(dān)保的主債務(wù)金額為3億元，評(píng)估基準(zhǔn)日抵押金額為1.44億元，抵押期限10年，自2015年6月26日至2025年6月25日。

高溢價(jià)收購。

除了產(chǎn)權(quán)交易合同，聚源新城，海南旅游，王府井也簽署了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

向王府井聚源新城支付7.77億元，接收聚源新城對(duì)海南旅游的相關(guān)債權(quán)雖然這并不是免除海南旅游的債務(wù)，未來仍需向王府井清償，但僅這一筆交易就相當(dāng)于王府井代海南旅游向聚源新城支付了7.77億元的股東貸款本息

那么，王府井收購海南旅游實(shí)際支付的價(jià)格包括1.6億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格和7.77億元債務(wù)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，實(shí)際收購成本合計(jì)約9.37億元這一對(duì)價(jià)買入海南旅游，凈利潤(rùn)845.14萬元，所有者權(quán)益1.25億元，估值1.6億元，隱含數(shù)倍的高溢價(jià)

對(duì)于交易對(duì)手聚源新城而言，本次交易不僅以較高溢價(jià)出售了海南旅游的股權(quán)，還全額收回了后者所欠的7.77億元債務(wù)本息。

公告顯示，本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易或重大資產(chǎn)重組。

交易對(duì)方聚源新城注冊(cè)資本5億元，由首創(chuàng)置業(yè)100%控股，經(jīng)營(yíng)范圍包括投資管理，投資咨詢，房地產(chǎn)銷售，房地產(chǎn)租賃截至2021年12月31日，聚源新城總資產(chǎn)45.59億元，凈資產(chǎn)15.24億元，2021年凈利潤(rùn)3.12億元

公告顯示，聚源新城的實(shí)際控制人為北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司..股權(quán)穿透后，天眼查顯示，北京首創(chuàng)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人為北京市人民政府。

王府井2021年年報(bào)顯示，其第一大股東和控股股東均為BTG集團(tuán)，實(shí)際控制人為北京SASAC也就是說，王府井的實(shí)際控制人其實(shí)是北京市人民政府