房地產(chǎn)基本面正在發(fā)生哪些變化。

各地全面實施因城松綁政策后，房地產(chǎn)銷售回暖開始顯現(xiàn)，市場整體進入復蘇周期但結構性分化更加顯著:核心城市銷售和房價明顯回升，低線城市表現(xiàn)不盡如人意從傳導鏈來看，從銷售回暖到房企信用和信心的提升尚需時日，房企拿地和開發(fā)投資的大幅反彈仍需等待考慮到住不炒仍是政策底線，長期來看，房價上行空間會越來越小，房價預期—銷售的正反饋會越來越弱，我們傾向于認為本輪房地產(chǎn)周期的高度可能會低于上一輪

▍銷售:5月以來逐步修復，但區(qū)域，城市，價位段分化加劇。

2022年上半年，受多地反復疫情等突發(fā)因素影響，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)商品房銷售規(guī)模大幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長在房地產(chǎn)業(yè)主的穩(wěn)定基調下，伴隨著疫情的逐漸減弱和政策效應的不斷顯現(xiàn)，市場整體開始復蘇5月重點城市銷售面積逐月增長，6月環(huán)比增速繼續(xù)擴大，市場底部回升核心城市市場人氣回升，新政效果初顯

▍房價:底部穩(wěn)定，分化明顯。

今年以來，新房和二手房價格有所下降1—5月份，70個大中城市新房和二手房價格分別下降0.7%和1.5%二手房價格梯隊分化明顯，一線城市價格上漲，二三線城市價格承壓1—5月，一線城市二手房價格指數(shù)上漲1.4%，二線城市和三線城市分別下降1.2%和1.9%

▍政策:地方救市政策密集出臺，傳統(tǒng)松綁，創(chuàng)新政策層出不窮。

自5月以來，各級政府已出臺138項穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策河南，江蘇部分城市通過放寬限購，限貸，限售，公積金貸款，降低貸款利率，減免稅費，實施住房補貼等方式，嘗試采取基于房票的貨幣化安置，引發(fā)市場熱議在央行的政策引導下，房貸利率也加速下行，多地參照全國房貸利率下限，實行房貸利率優(yōu)惠政策

▍土地:供需規(guī)模大幅縮減，市場情緒低迷。

受資金壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)信心不足等因素影響，今年上半年全國100個大中城市住宅用地供需規(guī)模明顯萎縮供應面積和成交面積分別下降47.0%和60.0%，成交面積為2011年以來同期最低水平地價相關指標也處于低位房地產(chǎn)周期已經(jīng)從政策底部走到銷售底部，但目前房企的信用和信心還沒有修復，距離房企拿地和開發(fā)投資的底部還有一定距離

▍當前的房地產(chǎn)周期可能比上一個周期更弱，最大的制約因素是房價上漲空間有限。

房地產(chǎn)周期的關鍵在于銷售，對商品房銷售影響最大的是價格預期考慮到住不炒是政策底線，長期來看，房價上漲空間越來越小一旦銷售回暖，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸走出困境，政策松綁也將按下暫停鍵在房價空間有限的情況下，房價預期—銷售的正反饋會越來越弱，未來房地產(chǎn)周期的概率會越來越弱伴隨著房價波動的下降，房地產(chǎn)從銷售到投資的增速也是一輪比一輪弱即使商品房銷售平穩(wěn)回升到明年，如果排除基數(shù)影響，我們認為房地產(chǎn)周期也很難達到2020年下半年到2021年上半年的高度