2022年過半，房地產(chǎn)公司還好嗎。

6月底，嘉里地產(chǎn)研究中心和中國手指研究院也發(fā)布了重點房企銷售排名總體來看，2022年上半年，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年以來的下行壓力，銷售，開發(fā)投資，融資等指標(biāo)同比均出現(xiàn)明顯下滑

盡管房地產(chǎn)市場仍未走出寒冬，但6月份各地房地產(chǎn)項目銷售已呈上升趨勢。

展望下半年，市場信心仍在有分析認(rèn)為，伴隨著地方救市政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，整體成交好于上半年可是，市場復(fù)蘇的進度因地區(qū)和城市而異對于那些市場需求和購買力明顯透支的三四線城市，市場真正企穩(wěn)回升還需要時間

企業(yè)業(yè)績大幅萎縮，去化壓力加大。

在市場下行壓力下，今年上半年百強房企業(yè)績相對低迷，遠不及近幾年同期中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2022年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排名》顯示，今年上半年，百強房企平均銷售額為356.4億元，同比下滑48.6%據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2022年上半年中國房企銷售200強榜單》數(shù)據(jù)顯示，1—6月房企銷售金額100強同比下降51%

對比兩份榜單，《投資時報》研究員注意到，由于兩份統(tǒng)計銷售數(shù)據(jù)口徑不同，榜單中房企排名與銷售數(shù)據(jù)存在出入但總體來看，碧桂園，萬科，保利，中海位列前四，綠城，華潤，融創(chuàng)，招商位列第五至第八，金地，龍湖位列第九和第十

在克而瑞的數(shù)據(jù)中，前10名房企中，銷售額超過2000億元的房企僅剩碧桂園，保利發(fā)展和萬科，去年同期為6家其中，碧桂園以2469.9億元的銷售額位居行業(yè)第一，保利發(fā)展以2102億元位居第二，萬科地產(chǎn)以2096.1億元位居第三此外，銷售額超過1000億元的房企僅有8家，比去年同期的19家減少11家，100億元房企83家，比去年同期的124家減少41家

該研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)也反映了同樣的趨勢據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年上半年，TOP100的門檻值不足100億元其中，TOP10房企門檻值為858.2億元，比上年下降47.7%，TOP30房企門檻值為325.8億元，較上年下降49.6%，50強房企和100強房企門檻分別為216.4億元和70.3億元，同比分別下降49.7%和60.4%

《投資時報》研究員進一步梳理克而瑞報告數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上半年銷售額下降1000億元的房企中，陽光城實現(xiàn)銷售額244億元，比去年同期的1013億元下降75.9%，降幅最大，世茂集團實現(xiàn)銷售額437.6億元，比去年同期的1527.9億元下降71.4%，銷售額降幅最大，此外，金科集團和旭輝集團的銷售額與同期相比下降了50%以上。

從TOP200排名來看，新力地產(chǎn)去年上半年以587.9億元的銷售額排在第39位，而2022年上半年銷售額僅為17.6億元，同比下滑97%，座次降至182位。

整體銷售業(yè)績相對穩(wěn)定的房企有濱江集團，越秀地產(chǎn)等其中，濱江集團上半年實現(xiàn)銷售額683.9億元，位列嘉里中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第13位，比去年排名上升10位，越秀地產(chǎn)2022年上半年銷售額482億元，同比僅下降1%，與去年同期幾乎持平排名，2022年上半年排名第18，躋身前20陣營，較去年同期上升28位

值得注意的是，由于整體銷售業(yè)績低迷，甚至大部分房企都選擇不公開披露今年的目標(biāo)，或者主動下調(diào)了年度目標(biāo)但目前企業(yè)實際業(yè)績?nèi)圆蝗珙A(yù)期，年內(nèi)價值供銷壓力將有所放大

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在公開披露年度目標(biāo)的大型上市房企中，截至6月底，大部分企業(yè)的目標(biāo)完成率不足40%，其中近一半甚至不足30%多數(shù)企業(yè)上半年目標(biāo)完成情況明顯低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成情況比去年同期下降20個百分點以上

2022年1—6月部分規(guī)模上市房企目標(biāo)完成率及其與去年同期相比的變化

土地供需方面，2022年上半年，受房地產(chǎn)交易市場活躍度不足，企業(yè)資金壓力大等因素影響，政府土地供應(yīng)放緩，全國300個城市住宅用地供需均大幅萎縮，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。

從各能級城市土地成交降幅來看，與同為市場低點的2021年下半年相比，一線城市上半年土地成交價格降幅最小，成交規(guī)模環(huán)比下降53%，成交金額環(huán)比下降36%，二線城市，成交量下降63%，成交金額下降54%，三線城市跌幅最為顯著，成交量和金額的環(huán)比跌幅達到70%左右。

聚焦企業(yè)拿地水平，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1—6月，百強企業(yè)拿地總金額為6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%克而瑞的報告還稱，上半年房企投資保持謹(jǐn)慎，企業(yè)拿地規(guī)模大幅下降百強房企銷售比不到0.2，2022年百強房企不到40%有土地賬戶

在整體投資放緩和收緊的情況下，新增增加值集中度保持在較高水平到今年6月底，10強房企新增增加值占100強房企總值的49%，10強房企內(nèi)部分化明顯萬科，華潤，中海繼續(xù)收儲，融創(chuàng)還沒有土地前10—20房企新增增加值集中度保持在19%，后50家房企新增增加值保持在18%，處于較低水平

從拿地的區(qū)域布局來看，截至5月底，百強房企84%的投資額集中在22個城市，22個城市以外的僅占16%從拿地房企類型來看，與去年下半年一致，國企和央企仍是土地市場的主力軍就全口徑50強企業(yè)而言，國企和央企投資額占74%，民企僅占28%，且集中在少數(shù)企業(yè)，如龍湖，濱江等

此外，中國手指研究院指出，2022年上半年，拿地城市將更加集中TOP50前三城市拿地總額占比47.9%，較2021年上半年的20.3%上升27.6個百分點，房企拿地城市更加集中50強房企平均拿地城市數(shù)為1.9個，比2021年上半年的5.9個少4個

融資規(guī)模下降明顯，償債壓力加大。

《投資時報》研究員注意到，2022年上半年，行業(yè)整體融資規(guī)模下降趨勢仍在擴大2021年，大型房企融資總額為13244億元，同比下降25%克而瑞地產(chǎn)研究最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年100家典型房企融資總額僅為3837億元，同比下降53%

從融資結(jié)構(gòu)來看，今年上半年100家重點房企境內(nèi)債券融資和境外債券融資均呈下降趨勢其中，2021年國內(nèi)債務(wù)融資同比下降27%至2653億元，但占比仍達到69%，較去年上升20個百分點，同期，房企海外債務(wù)融資同比減少80%，僅為2354億元其他主流融資方式中，資產(chǎn)證券化同比下降68%，受三條紅線監(jiān)管的永續(xù)債非新發(fā)行

從企業(yè)債券融資成本來看，2022年上半年新增債券融資成本為4.31%，較2021年全年下降1.04%，其中境外債券融資成本高達8%，較2021年全年上升0.88%，境內(nèi)債券融資成本為3.31%，較2021年全年下降0.76%。

對此，觀點指數(shù)認(rèn)為，造成這種情況的原因并不是整體融資環(huán)境的優(yōu)化，而是很多民營企業(yè)的債權(quán)流失了融資成本看似降低，實則融資優(yōu)勢集中在優(yōu)質(zhì)企業(yè)

在發(fā)行規(guī)模權(quán)重上，民營企業(yè)發(fā)債空間有限，成本較高上半年，保利發(fā)展，招商蛇口，華潤置地等少數(shù)國企的票面利率不到3%，而同期新城控股和金科的融資成本均超過6%也就是說，在同樣的融資規(guī)模下，部分房企要比央企多支付近一倍的分紅和財務(wù)費用

在天風(fēng)證券房地產(chǎn)分析師曉寒看來，預(yù)計下半年融資政策的寬松仍將持續(xù)，國企和優(yōu)質(zhì)民企的融資優(yōu)勢將繼續(xù)拉大，行業(yè)分化將加速。

據(jù)柯睿統(tǒng)計，2022年上半年，房企債券到期規(guī)模為3417億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2068億元，到期規(guī)模比發(fā)行規(guī)模高出39%，這意味著房企無法通過發(fā)行新債來覆蓋到期的舊債。

而且這種壓力還會繼續(xù)今年下半年，房地產(chǎn)債券到期規(guī)模仍超過3100億元，其中7月到期規(guī)模高達830億元，為歷年之最

西部證券數(shù)據(jù)顯示，下半年房企月度負(fù)債超過800億元此外，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年6—7月，有73只海外房地產(chǎn)債券面臨到期付息其中，凱撒，中糧控股，中南建設(shè)等企業(yè)有三筆以上美元債務(wù)面臨付息

6月份銷售情況有所改善，預(yù)計下半年會有所改善。

日前，國務(wù)院召開全國穩(wěn)定經(jīng)濟工作會議，釋放出支持房地產(chǎn)的強烈信號雖然今年樓市開局不利，但伴隨著地方政府頻繁松綁樓市，樓市成交明顯回暖

克而瑞報告顯示，6月份，重點30個城市供應(yīng)面積環(huán)比增長50%，同比降幅收窄至36%，成交面積環(huán)比增長31%，同比降幅收窄至38%百強房企實現(xiàn)銷售營業(yè)額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%，同比下降43%降幅比5月份收窄17個百分點，整體銷售有所好轉(zhuǎn)

頭部房企率先感受到暖意，6月銷售增幅均有所增長。

日前，保利發(fā)展發(fā)布的6月銷售簡報披露，2022年6月，公司實現(xiàn)簽約面積291.68萬平方米，同比增長25.23%，合同金額510.03億元，同比增長1.42%萬科披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，公司實現(xiàn)合同銷售面積309.6萬平方米，合同銷售金額471.9億元，環(huán)比上漲53.45%

據(jù)投資時報研究員粗略統(tǒng)計，6月份漲幅超過100%的公司有7家其中，仁恒置地6月環(huán)比漲幅居前，漲幅達590.3%，招商蛇口，濱江集團6月銷售業(yè)績環(huán)比增長超過150%，綠城中國，中國金茂，法華，金地6月銷售額環(huán)比增幅均超過100%此外，華潤置地，綠地控股，遠洋集團，龍湖集團，融信集團，世茂集團環(huán)比漲幅也超過50%

可以看出，伴隨著地方救市政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，不少機構(gòu)也持樂觀態(tài)度。

信達證券研究報告認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)基本面的底部可能已經(jīng)過去，目前處于邊際修復(fù)狀態(tài)下半年仍然需要更多的政策來穩(wěn)定市場經(jīng)濟預(yù)計房地產(chǎn)板塊將進入銷售邊際改善，政策放松的預(yù)期修復(fù)行情

上海證券研報也表示，2022年上半年，百強房企銷售降幅收窄，多地放松調(diào)控政策，政策效果逐步傳導(dǎo)至市場6月份銷售環(huán)比明顯好轉(zhuǎn)，各梯隊房企銷售降幅進一步收窄伴隨著地方賣地和土地拍賣政策的放松，前期低杠桿的國企可能率先受益，行業(yè)格局將被重塑