伴隨著相關(guān)部門積極推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，不少券商正在加快產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

某券商資產(chǎn)證券化部負(fù)責(zé)人向記者透露，最近他連續(xù)調(diào)研了幾個(gè)二三線城市的工業(yè)物流園區(qū)，但能滿足資產(chǎn)證券化條件的工業(yè)物流園區(qū)并不多究其原因，很多二三線城市的工業(yè)物流園區(qū)普遍存在一些挑戰(zhàn)，如規(guī)劃定位不明確，倉儲空置率高，與產(chǎn)業(yè)結(jié)合弱，投入產(chǎn)出效益不對等，人車調(diào)度管理困難等

許多工業(yè)物流園區(qū)的業(yè)主也知道通過數(shù)字化手段提高運(yùn)營效率和擴(kuò)大投資租賃范圍的重要性但園區(qū)精細(xì)化運(yùn)營涉及的運(yùn)營流程太多，往往顧此失彼上述部門負(fù)責(zé)人告訴記者在當(dāng)前環(huán)境下，如果工業(yè)物流園區(qū)不具備精細(xì)化運(yùn)營和節(jié)能減排的能力，很難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化

越來越多的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理服務(wù)商正在向二三線城市輸出精細(xì)化管理和低碳運(yùn)營服務(wù)，依托自身技術(shù)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)數(shù)字化技術(shù)能力，幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

普洛斯資產(chǎn)管理服務(wù)ASP副總裁朱明在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)透露，工業(yè)物流園的精細(xì)化管理和低碳運(yùn)營賦能，要從工業(yè)物流園資產(chǎn)的全生命周期開始，包括選址，規(guī)劃，建設(shè)，招商，運(yùn)營，升級，退出。

我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些工業(yè)物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)階段投資分析計(jì)算模型相對粗放，可能導(dǎo)致其運(yùn)營效益達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)朱明告訴記者這不僅會影響工業(yè)物流園區(qū)的投資租賃和產(chǎn)業(yè)融合程度，還會阻礙工業(yè)物流園區(qū)不斷提升價(jià)值

幫助產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)達(dá)到資產(chǎn)證券化的門檻并不容易許多二級市場投資機(jī)構(gòu)不僅會考察園區(qū)的租金收入，企業(yè)租戶數(shù)量的增長趨勢，還會考察園區(qū)是否構(gòu)建了完善的低碳運(yùn)營計(jì)劃

目前，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs的一個(gè)明顯趨勢是，他們越來越多地踐行ESG投資理念，要求工業(yè)物流園區(qū)的低碳運(yùn)營首先達(dá)到綠色認(rèn)證和零碳評估的標(biāo)準(zhǔn)國內(nèi)某大型私募機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置部負(fù)責(zé)人向記者透露，但這給物流產(chǎn)業(yè)園帶來了更大的成本壓力目前很多園區(qū)擔(dān)心環(huán)保投資回報(bào)周期長會增加資金壓力

鑒于目前大多數(shù)工業(yè)物流園區(qū)的實(shí)際情況，我們正在積極說服機(jī)構(gòu)投資者將ESG投資評估標(biāo)準(zhǔn)集中在物流工業(yè)園圍繞低碳運(yùn)營所做的努力上，并通過認(rèn)購這些REITs產(chǎn)品來鼓勵他們更好地實(shí)施低碳運(yùn)營前述券商資產(chǎn)證券化部負(fù)責(zé)人指出

精細(xì)化管理的價(jià)值提升效應(yīng)

為了支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，今年以來相關(guān)部門陸續(xù)出臺了多項(xiàng)措施。

此前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》提出，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展進(jìn)一步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市建立健全資金籌集機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場

日前，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，指出可采取基礎(chǔ)設(shè)施REITs，政府和社會資本合作等方式盤活具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目。

在政策的推動下，越來越多的券商等金融機(jī)構(gòu)正在積極探索產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的資產(chǎn)證券化機(jī)會。

最近，我們走訪了中國許多城市的工業(yè)物流園區(qū)，發(fā)現(xiàn)它們的運(yùn)營效率千差萬別上述券商資產(chǎn)證券化部負(fù)責(zé)人直言依托產(chǎn)業(yè)整合優(yōu)勢，一線城市的許多產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)通過數(shù)字化技術(shù)，精細(xì)化管理能力大幅提升，租金收入和企業(yè)租戶均有所增長，具有較高的資產(chǎn)證券化操作空間相比較而言，很多二三線城市的工業(yè)物流園區(qū)仍然高度依賴運(yùn)輸車輛進(jìn)出的人工調(diào)度和運(yùn)輸工人的裝卸過程，不僅導(dǎo)致人等車，人多的現(xiàn)象不斷增加，浪費(fèi)了大量的倉儲物流資源，也影響了企業(yè)入駐的積極性所以租金收入很難達(dá)到預(yù)期

"這給我們的資產(chǎn)證券化帶來了挑戰(zhàn)."他直言不諱一方面，許多地方政府積極推動當(dāng)?shù)氐墓I(yè)物流園區(qū)，希望進(jìn)一步盤活當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，另一方面，這些工業(yè)物流園區(qū)缺乏足夠的精細(xì)化管理能力，導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難以贏得二級市場投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可

記者獲悉，為解決粗放式管理的痛點(diǎn)，目前，不少城市物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商都在嘗試引入第三方數(shù)字資產(chǎn)管理解決方案，以盡快解決倉庫空置率高，投資租賃能力不足，人車調(diào)度管理困難，客戶響應(yīng)慢等痛點(diǎn)。

可是，第三方數(shù)字智能資產(chǎn)管理解決方案能否取得良好效果仍面臨諸多挑戰(zhàn)，因?yàn)榭罩寐矢?，投資租賃能力不足等痛點(diǎn)也與產(chǎn)業(yè)物流園在規(guī)劃建設(shè)期間定位不清，缺乏產(chǎn)業(yè)整合密切相關(guān)一位長期參與產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的信托公司創(chuàng)新部人士對記者表示

在朱明看來，一個(gè)工業(yè)物流園區(qū)要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營，迫切需要資產(chǎn)全生命周期服務(wù)比如，在提升招商服務(wù)能力層面，第三方基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)不僅要提供眾多有潛力的企業(yè)資源，還要根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，協(xié)助產(chǎn)業(yè)物流園做好城市產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)研究，投資定向咨詢，營銷服務(wù)，全方位幫助提高出租率，在拓寬園區(qū)服務(wù)范圍層面，這些第三方機(jī)構(gòu)需要整合供應(yīng)鏈的生態(tài)資源，一站式匹配園區(qū)業(yè)主和企業(yè)租戶的各類生產(chǎn)，經(jīng)營，生活服務(wù)需求，提升租戶粘性和滿意度，第三方機(jī)構(gòu)為了提升園區(qū)運(yùn)營管理效率，需要通過科技運(yùn)營管理系統(tǒng)的輸出，解決園區(qū)運(yùn)營方，園區(qū)管理者，總部決策者的信息不對稱問題，實(shí)現(xiàn)在線物業(yè)監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控跟蹤，設(shè)施設(shè)備管理等借助高新技術(shù)，從而實(shí)現(xiàn)工業(yè)物流園區(qū)管理的可視化和智能化

某種程度上，工業(yè)物流園區(qū)精細(xì)化管理創(chuàng)造的價(jià)值提升，不僅僅是園區(qū)租賃客戶和租金收入的增加，更是園區(qū)供應(yīng)鏈管理成本的持續(xù)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了真正的降本增效朱明表示，目前普洛斯ASP的技術(shù)賦能已經(jīng)在二三線城市的一些工業(yè)物流園區(qū)取得了一定的成效比如一些工業(yè)物流園區(qū)的倉庫出租率翻倍

在上述信托公司創(chuàng)新部人士看來，雖然借助外力提升產(chǎn)業(yè)物流園的精細(xì)化管理能力有助于增強(qiáng)租金收入和客戶的粘性，但伴隨著外部環(huán)境的變化，越來越多的投資機(jī)構(gòu)開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)物流園突發(fā)事件對REITs產(chǎn)品穩(wěn)健經(jīng)營和預(yù)期收益的影響——例如， 反復(fù)出現(xiàn)的疫情可能會使一些入駐工業(yè)物流園區(qū)的企業(yè)面臨經(jīng)營波折，或在很大程度上影響園區(qū)租金收入的穩(wěn)定性和可持續(xù)性 這意味著，工業(yè)物流園在做精細(xì)化管理的同時(shí)，還需要對企業(yè)租戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，自有設(shè)備的維護(hù)以及突發(fā)事故的應(yīng)對形成良好的預(yù)警機(jī)制

在他看來，面對外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)需要及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和定位，為不同行業(yè)提供高效的倉儲物流服務(wù)，最大化自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我們也注意到，越來越多的機(jī)構(gòu)投資者希望一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)包含不同區(qū)域城市的差異化產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)，以最大限度地降低單個(gè)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)效應(yīng)，使REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)能夠持續(xù)貢獻(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長前述國內(nèi)大型私募機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置部負(fù)責(zé)人指出但在這背后，每個(gè)納入REITs資產(chǎn)包的工業(yè)物流園區(qū)，都必須具備極高的精細(xì)化管理能力，這已經(jīng)成為一個(gè)投資標(biāo)準(zhǔn)

低碳運(yùn)營的新考驗(yàn)

值得注意的是，伴隨著ESG投資理念的日益普及，越來越多的機(jī)構(gòu)投資者將工業(yè)物流園區(qū)的低碳運(yùn)營作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品投資決策的重要參考。

某券商投行部人士向記者透露，他們曾向一些大型私募機(jī)構(gòu)進(jìn)行過基建設(shè)施證券化產(chǎn)品融資路演時(shí)，發(fā)現(xiàn)后者除了關(guān)注租金收入，企業(yè)租戶粘性，儲運(yùn)資產(chǎn)維護(hù)等傳統(tǒng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)外，還特別關(guān)注工業(yè)物流園是否引入光伏風(fēng)力發(fā)電的環(huán)保設(shè)備，不斷降低園區(qū)的碳排放。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，中國超過1.5萬個(gè)工業(yè)園區(qū)將貢獻(xiàn)全國約1/3的碳排放，越來越多的金融機(jī)構(gòu)將投資符合低碳運(yùn)營條件的工業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這被視為踐行ESG投資理念的重要路徑。

可是，這對許多二三線城市的工業(yè)物流園區(qū)提出了新的運(yùn)營挑戰(zhàn)究其原因，一是部分工業(yè)物流園區(qū)開發(fā)商本身就面臨資金壓力，難以加大環(huán)保設(shè)備的投入，其次，一些園區(qū)開發(fā)商擔(dān)心光伏風(fēng)電等環(huán)保發(fā)電投資回報(bào)周期長

目前，我們正在積極勸說一些租金收入與企業(yè)租戶之間粘性較高的物流園區(qū)加大節(jié)能減排投入，因?yàn)檫@已經(jīng)成為工業(yè)物流園區(qū)是否符合資產(chǎn)證券化要求的重要標(biāo)準(zhǔn)，甚至影響到能否贏得眾多投資機(jī)構(gòu)的青睞，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出前述券商資產(chǎn)證券化部負(fù)責(zé)人指出

朱明表示，針對國內(nèi)工業(yè)物流園區(qū)的實(shí)際運(yùn)營情況，普洛斯資產(chǎn)管理服務(wù)ASP正在嘗試負(fù)責(zé)部分工業(yè)物流園區(qū)的節(jié)能減排設(shè)備投資，幫助后者實(shí)現(xiàn)零碳改造。

在這背后，普洛斯擁有眾多致力于推動工業(yè)物流園區(qū)零碳運(yùn)營的基金他們愿意在更多國內(nèi)工業(yè)物流園區(qū)普及數(shù)據(jù)驅(qū)動的一站式零碳解決方案他告訴記者

記者了解到，目前很多工業(yè)物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的另一大挑戰(zhàn)是能否獲得二級市場投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可的綠色認(rèn)證和零碳評估資質(zhì)，從而被納入后者的投資范疇。

上述投行人士向記者透露，國內(nèi)很多大型資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和私募基金的綠色認(rèn)證和零碳評估標(biāo)準(zhǔn)較高，導(dǎo)致可納入其投資范圍的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品較少。

目前，我們正在積極與他們溝通我們希望他們不要拘泥于具體的綠色評估標(biāo)準(zhǔn)，而是著眼于越來越多的工業(yè)物流園區(qū)正在嘗試踐行低碳運(yùn)營理念——通過投資相關(guān)REITs產(chǎn)品，可以督促他們在低碳管理和節(jié)能減排方面做得更好他告訴記者幸運(yùn)的是，許多國內(nèi)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和私募股權(quán)基金采納了這一建議，逐步擴(kuò)大了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資資金