北京樓市優(yōu)化政策落地后，無(wú)論是新房還是二手房，走出了一條相對(duì)平穩(wěn)的趨勢(shì)。特別是二手房市場(chǎng)，11%的網(wǎng)簽增幅與幾乎0新增的掛牌量，讓這個(gè)市場(chǎng)看上去波瀾不驚。然而，在這種波瀾不驚的背后，無(wú)論是純粹的剛需客，還是置換需求的改善客群，買(mǎi)與不買(mǎi)的糾結(jié)卻更加困擾著自己:一方面他們擔(dān)心新政后市場(chǎng)會(huì)觸底反彈，錯(cuò)過(guò)本就不容易搭上的購(gòu)房班車(chē)；另一方面，過(guò)于淡定的市場(chǎng)和置換需求過(guò)程中的周期難題，讓他們不敢輕易出手。

“即便有政策出臺(tái)，也不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)房”

在北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)后，郭銘便擁有了買(mǎi)房的“資格”——被降低的上車(chē)門(mén)檻。如今門(mén)檻再次被降低，要不要買(mǎi)？

“手里資金有限，只能看一些偏遠(yuǎn)的二手房?！北逼迥?，郭銘也有了在北京安家的想法。據(jù)郭銘介紹，看房過(guò)程中也選到了一個(gè)自認(rèn)為性?xún)r(jià)比高的房源，良鄉(xiāng)大學(xué)城附近、首付100萬(wàn)元、月供1萬(wàn)元左右，還是個(gè)老破小。一旦出手首付，上百萬(wàn)，月供大概占到夫妻雙方工資的一半。買(mǎi)了房子，各方面開(kāi)支都要收縮。如果家庭成員出現(xiàn)緊急情況，生病或失業(yè)，這種壓力會(huì)進(jìn)一步加劇。

更重要的是，想背上這種壓力，先要籌措降了門(mén)檻后的百萬(wàn)首付。

老家的房子掛了一年半，要“割肉”才能賣(mài)掉；30年的月供壓力，萬(wàn)一工作有變化了怎么辦；老破小等到5—8年后，置換難怎么解決。自從有了在北京買(mǎi)房的想法，在買(mǎi)與不買(mǎi)之間，郭銘被困擾著。

在郭銘看來(lái)，現(xiàn)在的樓市有些吃不準(zhǔn):新政之后并沒(méi)有出現(xiàn)自己預(yù)想的“暴漲”，看上的房子還是那樣，跟中介聊、看媒體報(bào)道，整體市場(chǎng)波瀾不驚，似乎不用那么著急。

郭銘提到的新政，就是10天前北京發(fā)布的樓市優(yōu)化政策，內(nèi)容涉及首付比例調(diào)整、貸款利率降低、貸款年限延長(zhǎng)、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等。新政后，北京實(shí)行九年之久的普宅標(biāo)準(zhǔn)終迎優(yōu)化，普宅占比由調(diào)整前的30%大幅提高到70%，此外，首付比例及貸款利率也降到2016年9月以來(lái)最低。

“現(xiàn)在還沒(méi)有孩子，還能再等幾年?！闭劶百I(mǎi)房計(jì)劃，郭銘表示自己是“剛需”，是一定要買(mǎi)的，但可能要等等。即便有政策出臺(tái)，也不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)房，除非有能真正“下場(chǎng)”的理由。政策給首付減了壓，代價(jià)是貸款增多了，買(mǎi)房這件事，是要考慮承受力的問(wèn)題的。

“如果存量房貸利率下調(diào)，我就不換了”

與郭銘不同，陳瑾是大家眼中那個(gè)在合適的時(shí)間點(diǎn)換對(duì)房子的人。

2020年底，在意識(shí)到“沒(méi)有學(xué)區(qū)的老破小沒(méi)有未來(lái)”后，陳瑾果斷把自己在豐臺(tái)西羅園的老破小，換成了現(xiàn)在東城安定門(mén)的89平方米次新房。

在本輪北京樓市調(diào)控優(yōu)化前，陳瑾已經(jīng)再次把自己的89平方米次新房掛出，理由很簡(jiǎn)單:疫情期間換了工作，自己也沒(méi)有學(xué)區(qū)的需求，雖然是名下唯一的住房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的認(rèn)房又認(rèn)貸，即便多次下調(diào)，從5.25%降到了現(xiàn)在的4.8%，但卻依然比不上真正的首套房，怎么看怎么“不那么劃算”。

其實(shí)從成交結(jié)果看，陳瑾這套房子確實(shí)換得“還不錯(cuò)”:西羅園的老破小同樣朝向、同樣面積的房源，在兩大中介的掛牌價(jià)格比當(dāng)年她賣(mài)掉的那套房子低了20萬(wàn)元。而且陳瑾是2020年賣(mài)的，還不是最高點(diǎn)。跟樓下門(mén)店幫自己賣(mài)房子的中介小哥聊天得知，這套房子與2022年初的最高點(diǎn)比，已經(jīng)跌去了15%左右。

但手里這套，卻從880萬(wàn)元上漲到了1100萬(wàn)元左右，掛牌價(jià)在1200萬(wàn)元。

“多少錢(qián)都沒(méi)用，就這一套房子，現(xiàn)在賣(mài)不掉?！痹诒粏?wèn)及為什么想換房時(shí)，“走著上班、房貸壓力沒(méi)這么大”是陳瑾給出的理由。但她也清楚，自己給出“平行換房”的想法，在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是比較難的，“至少換房的稅費(fèi)、中介費(fèi)、裝修費(fèi)都是一筆不小的開(kāi)支”。正因如此，在北京樓市調(diào)控優(yōu)化落地后，對(duì)新購(gòu)入的二套房貸利率、首付給出的優(yōu)惠，讓陳瑾有了希望:存量房貸利率既然能下調(diào)，那二套房貸存量利率能不能一視同仁。

雖然這么想，但陳瑾也知道，可能性不大?！爱吘拐Ｍ倪€是活躍交易。如果存量二套房貸利率能下調(diào)，我就不換了?！币虼?，目前的她兩條腿走路:邊賣(mài)房邊看政策。

新政帶動(dòng)了成交改善，但趨勢(shì)并未明顯扭轉(zhuǎn)

截至12月24日，北京樓市優(yōu)化政策落地已滿(mǎn)10天。

從網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)上看，新政后剔除周六日節(jié)假日，新政后工作日日均成交二手住宅525套，新政前日均成交473套，較新政前成交上升10.99%，網(wǎng)簽成交量有一定的上升。

從掛牌量來(lái)看，北京二手房掛牌量并未出現(xiàn)明顯上升局面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年第51周，北京二手房在售掛牌量為24.7萬(wàn)套，較第50周下降0.7%，較第49周下降1.6%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，從數(shù)據(jù)上看，新政后北京二手房成交活躍度有一定的上升，但掛牌數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得不是很明顯，新增掛牌量及在售掛牌量規(guī)模較新政前略有降低，新增掛牌均價(jià)也并未呈現(xiàn)上行局面。整體來(lái)看，在當(dāng)前的市場(chǎng)供求關(guān)系下，本次新政帶動(dòng)了成交改善，但市場(chǎng)整體趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)，且升幅并不是很明顯。

“當(dāng)下市場(chǎng)主要的問(wèn)題在于市場(chǎng)信心不足，儲(chǔ)蓄意愿大于消費(fèi)意愿，歸根結(jié)底是整體就業(yè)環(huán)境及收入問(wèn)題。”從業(yè)十年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅威告訴北京商報(bào)記者，代表二手房市場(chǎng)最直觀的指標(biāo)就是帶看量，據(jù)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后的10天時(shí)間內(nèi)，帶看量和之前差不多，甚至還稍微有點(diǎn)下滑。在經(jīng)歷了“認(rèn)房不認(rèn)貸”市場(chǎng)的大起大落之后，大部分購(gòu)房者對(duì)于新政能夠比較理性地看待。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新政出臺(tái)后市場(chǎng)成交量有所提升，但購(gòu)房者并未出現(xiàn)過(guò)度恐慌的看房和選房行為，這是一個(gè)謹(jǐn)慎的選擇。因此，新政激發(fā)的購(gòu)房需求將在未來(lái)一段時(shí)間陸續(xù)釋放，預(yù)計(jì)在新政落地后，北京新房成交量將逐步止跌并趨于穩(wěn)定，二手房成交量也將隨著時(shí)間的推移呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。